💰 246,000,000원 🧾 인수 0원 👥 조사상 3명 ⚠️ 세금 압류 3건
수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태에는 기호(18)-(29)가 모두 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 2017.12.15. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 수원시·수원시팔달구청의 압류, 우리카드·제주은행·경기수산업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 246,000,000원입니다. 시세 실거래 자료는 제시되어 있지 않아 가격을 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인율보다 점유관계·세금·실제 이용상황 확인을 먼저 끝내는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 3층302호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2017.11.29 |
| 토지 | 249.5㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 4,066,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.12.15. 신한은행 근저당권입니다. 2018.02.28. 소유권이 정태일에게 이전되고 같은 날 근저당 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 이후 등기된 수원시 압류, 우리카드·제주은행·경기수산업협동조합 가압류, 수원지방법원의 임의경매개시결정, 수원시팔달구청 및 수원시의 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 대상호수 확인 필요
현황조사 등에 기록된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 2017.12.15. 말소기준권리보다 뒤로 기록되어 있어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 점유 부분이 각각 101호·201호·301호로 기재되어 대상 물건인 302호와 일치하지 않으므로, 302호의 실제 점유 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 / 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 241,756,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사제주은행 | 10,261,451원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,423,405,997원, 예상 배당은 241,756,000원, 미배당은 1,181,649,997원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 1,181,649,997원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 1,230,161,197원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 1,268,970,157원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 채권자의 회수 부족액과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주위는 주거용·업무용·상업용 건물이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(18)-(29)는 모두 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 토지. 249.5㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 토지이용상황은 상업기타로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유 확인. 조사된 임차인의 점유 부분은 101호·201호·301호입니다. 대상 302호의 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 보완. (주)공유(정훈기)와 한윤구의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원문을 확인하세요.
- 임차 기록 날짜 대조. 한윤구의 배당요구일과 전입일 기록의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 용도·내부구조 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 함께 대조하고, 실제 내부구조와 이용상황을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 246,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 입찰가격 결정 전 주변 실거래와 매물 가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유 확인이 먼저다
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사 임차인 3명의 점유 부분이 대상 302호와 맞지 않고, 일부 보증금이 확인되지 않았으며, 세금 압류 3건과 실제 이용상황 확인도 남아 있습니다. 실거래 자료 역시 없어 신건 최저가 246,000,000원의 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 결론적으로 권리는 소멸형이지만, 이번 입찰의 승부처는 302호 실제 점유·세금·용도 확인입니다.
