수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 도로명 세권로36번길 7의 4층 401호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 권리의 출발점은 2018.04.19. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 들어온 주택임차권과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
따라서 등기상 핵심은 선순위 인수권리가 확인되지 않는다는 점입니다. 다만 배당재원 339,000,000원 가운데 집행비용 5,546,000원을 제외한 333,454,000원이 주식회사신한은행 근저당에 배당되는 시나리오라 후순위 채권은 대규모 미배당 상태로 남습니다. 미배당 자체가 곧 매수인 승계를 뜻하는 것은 아니지만, 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준 | 2018.04.19. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.19. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 공동담보목록 제2018-190호가 기재되어 있고 채권최고액은 1,260,000,000원입니다. 이동재의 주택임차권등기는 2024.02.01., 중소기업은행 가압류는 2024.05.03., 임의경매개시결정은 2024.07.02.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 이후 국·수원시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 / 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 / 미상 | 미상 / 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동재 | 전유부분 전부 | 2020.02.04 / 2020.01.16 | 140,000,000원 / 200,000원 | 2024.02.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준 2018.04.19.보다 뒤로 정리되어 있어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 현재 권리분석상 매수인이 그 미배당액을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 333,454,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,289,552,202원 중 333,454,000원이 배당되고 956,098,202원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 339,000,000원 | 333,454,000원 | 956,098,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 271,200,000원 | 266,603,200원 | 1,022,949,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,960,000원 | 213,122,560원 | 1,076,429,642원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 위치. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주위는 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등이 기재되어 있고, 토지 정보에는 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있어 입찰 전 관련 원문을 대조하는 편이 안전합니다.
- 내부확인. 내부구조와 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 확인되어 실제와 차이가 있을 수 있으므로 현장과 원문을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.04.19. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권과 공동담보목록 제2018-190호를 등기 원본에서 확인하세요.
- 401호 실제 점유 확인. 임차인 기재가 101호·201호·301호·전유부분 전부로 혼재하므로 현장조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 이동재 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 주민등록일자 2020.02.04., 확정일자 2020.01.16., 임차권등기 2024.02.01.의 원문을 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 339,000,000원이므로 권리 안전성만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래·현장 상태를 대조하세요.
- 내부구조 확인. 내부구조와 이용상황은 실제와 차이가 있을 수 있다는 비고가 있으므로 입찰 전에 직접 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 점유·세금 확인은 필수”
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2018.04.19. 주식회사신한은행 근저당권 이후의 임차권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 특히 보증금 140,000,000원의 이동재도 주민등록일자가 말소기준보다 뒤라 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기에는 확인할 것이 남습니다. 본건은 401호인데 현황조사에는 다른 호수의 점유내역도 함께 기재되어 있고, 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다. 또한 내부구조와 이용상황은 실제와 차이가 있을 수 있다는 비고가 있습니다. 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 401호 점유·당해세·현장 상태 확인을 마쳐야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
