수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 소재 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 정태일이고, 2018.04.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당 채권최고액 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·임차권등기· 임의경매개시결정은 등기상 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
문제는 ‘소멸한다’는 말만 보고 임차관계까지 단순화해서는 안 된다는 점입니다. 김양진의 주택임차권등기는 2024.06.27. 접수됐고, 주민등록일자는 2020.07.14., 확정일자는 2020.06.29., 임차보증금은 175,000,000원입니다. 모두 2018.04.19. 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 이름이 ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.04.19. 신한은행 근저당
말소기준권리 이후 수원시 압류, 농협은행·중소기업은행 가압류, 김양진 주택임차권, 임의경매개시결정, 국·수원시팔달구·수원시 압류가 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류는 등기 접수일만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없고, 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있다는 경고가 포함돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 전입은 후순위, 미상 1건은 별도 확인
| 임차·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09. | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김양진 | 건물 전부 | 2020.07.14. 확정일자 2020.06.29. | 175,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
표에서 중요한 것은 호수 구분입니다. (주)공유(정훈기)는 101호, 김유진은 201호, 한윤구는 301호로 표시되어 대상인 202호와 호수가 다릅니다. 김양진은 임차권등기상 건물 전부로 기재되어 있고, 보증금 175,000,000원·전입 2020.07.14.가 확인됩니다. 전입일이 말소기준 2018.04.19.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 277,000,000원, 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 277,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 221,600,000원, 2회 유찰 시 177,280,000원입니다. 다만 실제 거래가격과의 비교 근거가 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 272,322,000원 | 1,063,625,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 1,118,250,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 1,161,949,888원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,678,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 272,322,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 46,395,766원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,335,947,968원 중 272,322,000원이 배당되고, 1,063,625,968원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재한 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 정보의 실제 대상 호수, 전입일, 보증금, 점유 여부를 확인하세요. 확인 전에는 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 김양진 임차권 확인. 임차보증금 175,000,000원, 확정일자 2020.06.29., 전입 2020.07.14., 임차권등기 2024.06.27., 배당요구 2024.08.08. 내용을 원본과 대조하세요.
- 다른 호수 점유정보 구분. 101호·201호·301호로 표시된 점유정보를 대상 202호 임차관계와 혼동하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 재검토하세요.
- 내부구조 재확인. 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 의한 확인으로 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 신건 277,000,000원 또는 유찰가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 완료”는 같은 말이 아니다
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김양진을 포함해 전입일이 확인된 점유자도 모두 말소기준 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
그러나 대항력 판정에 필요한 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유정보 1건이 남아 있고, 국세·지방세 압류 4건도 당해세 여부를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “알려진 권리는 후순위·인수 0원, 미상 점유와 세금은 확인 필요”입니다. 가격 역시 실거래와의 비교 없이 신건 277,000,000원이나 유찰 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
