수원지방법원 2024타경7221. 대상은 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 4층 403호로, 감정 이용상태상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 기준점은 2017.12.15. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 이후 현재 소유자 정태일에게 소유권이 이전됐고, 김병윤의 주택임차권과 수원시 압류, 우리카드·경기수산업협동조합 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준보다 뒤에 자리합니다.
핵심은 임차권입니다. 403호 전유전부에 관한 김병윤의 임차보증금은 147,000,000원이고 주민등록일자는 2019.12.30., 점유개시일자는 2019.12.27.입니다. 모두 2017.12.15. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2023.10.04. 접수됐으나 역시 말소기준 이후의 권리여서 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당에서 회수하지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 분석되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 4층403호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 스토리빌딩 · 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 (2018.02.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2018.02.28. 정태일에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 정태일로 계약인수됐고, 그 이후 설정·접수된 김병윤 임차권, 수원시 및 팔달구청 압류, 우리카드·경기수산업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병윤 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.30 | 147,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 101호·201호·301호의 점유 관계도 함께 확인됩니다. 대상 403호와 직접 연결되는 등기 임차권은 김병윤의 전유전부 임차권이며, 임대차계약일자는 2019.11.20. 및 2021.07.10., 확정일자는 2019.11.22. 및 2021.07.13.입니다. 보증금은 최초 140,000,000원에서 2021.07.10. 7,000,000원이 증액돼 총 147,000,000원입니다. 그러나 주민등록과 점유가 말소기준 이후이므로 대항력은 없고, 매수인 승계액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 신건 183,000,000원의 할인 여부는 보류
스토리빌딩은 2017.11.29. 사용승인된 12세대 건물로 확인됩니다. 현재 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 183,000,000원입니다.
다만 이 물건과 직접 비교해 할인 여부를 판정할 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 주변 가격을 끌어와 “시세보다 싸다”고 판단하지 않습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제이며, 현재 회차에서는 183,000,000원이 시장가격보다 낮은지 추가 확인이 필요한 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 183,000,000원 가정 시 집행비용 3,362,000원을 차감한 뒤 주식회사신한은행에 179,638,000원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권 총 미배당액은 1,233,506,546원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트로 보는 물건이 아니라 다세대 주거상품으로 접근해야 합니다.
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 섞인 지역으로, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다. 토지는 249.5㎡, 평지의 사다리형입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병윤 임차권 재확인. 보증금 147,000,000원, 주민등록 2019.12.30., 점유개시 2019.12.27., 확정일자 2019.11.22. 및 2021.07.13.로 확인되며 모두 2017.12.15. 말소기준과의 선후관계를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 수원시·수원시팔달구청 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 신한은행 및 후순위 권리자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 403호 실제 내부 확인. 감정평가에서도 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도 및 외부관찰 등을 기준으로 확인해 실제와 차이가 있을 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 다른 호수 점유관계 구분. 현황조사에 101호·201호·301호 점유자가 함께 나타나므로 대상 403호의 점유·명도관계를 다른 호수와 구분해 확인해야 합니다.
- 가격은 권리와 별도 판단. 인수 0원이라는 이유만으로 신건 183,000,000원이 저렴하다고 보지 말고, 입찰 전 실제 비교 가능한 거래가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 147,000,000원의 김병윤 임차권을 포함한 확인 임차·점유관계는 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계는 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 183,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않는 이상 이 가격을 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 선순위 신한은행 근저당만으로도 현재 매각대금 대부분이 소진되고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 권리상 승계 위험은 낮지만, 가격은 확인 후 판단. 이 물건은 인수액보다 신건 183,000,000원의 시장 적정성을 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
