수원지방법원 2024타경7221. 대상은 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 스토리빌딩 4층 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 건물이며, 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 정태일입니다.
이 사건의 핵심은 2017.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 176,000,000원을 전제로 한 배당계산에서도 집행비용을 제외한 172,736,000원이 신한은행에 배당되고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.12.15.의 신한은행 근저당입니다. 이후 2023.10.17. 수원시 압류, 2023.12.18. 차수아 주택임차권, 2024.01.15. 우리카드 가압류, 2024.07.02. 임의경매개시결정, 2024.07.03. 경기수산업협동조합 가압류, 2025.12.26. 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금이 커도 ‘대항력’이 먼저다
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김유진 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 신고 2024.07.22 | 없음 |
| 한윤구 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 신고 2024.09.06 | 없음 |
| 차수아 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 확정일자 2022.04.25 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 신고 2023.12.18 | 없음 |
조사기록에는 임차·점유 관련 4명이 확인되지만, 대상 402호와 직접 맞물리는 등기상 임차권자는 차수아입니다. 차수아의 임대차계약일은 2022.04.21., 주민등록일은 2022.04.22., 점유개시일은 2022.04.23., 확정일자는 2022.04.25.이며 임차보증금은 150,000,000원입니다.
김유진의 전입 2018.05.09., (주)공유(정훈기)의 전입 2022.10.31., 한윤구의 전입 2025.05.27.도 모두 2017.12.15. 말소기준 이후입니다. 따라서 이들 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 보증금 자체는 별도 확인할 필요가 있지만, 대항력 판정은 말소기준보다 늦은 전입일에 의해 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 176,000,000원 가정 시 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 우리카드·경기수산업협동조합과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 합계 대비 미배당은 1,240,408,546원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 신건 1.76억을 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 176,000,000원이고 아직 0회 유찰입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 176,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항에는 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 토지면적은 249.5㎡, 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역· 도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등이 확인됩니다.
- 건물상태 확인. 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 임차권 재확인. 차수아 보증금은 150,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 다른 호실 조사기록 구분. 조사표에는 101호·201호·301호 관련 기록도 함께 있으므로 실제 대상 402호의 현재 점유관계를 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 수원시·수원시팔달구청 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 176,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 동일 용도·면적·위치의 실제 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 내부 확인. 내부구조 및 이용상황은 실제와 차이가 있을 수 있다는 감정평가 주의사항이 있으므로 현황 확인 후 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “보증금 1.5억”보다 중요한 것은 선후관계
이 사건은 큰 임차보증금 숫자만 보면 복잡해 보이지만, 권리 선후관계는 명확합니다. 말소기준은 2017.12.15. 신한은행 근저당이고, 대상 402호 차수아의 전입은 2022.04.22.입니다. 따라서 보증금 150,000,000원의 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
후순위 압류와 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 매수인이 떠안을 금액이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교수치가 없어 신건 176,000,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후”입니다.
