* 인수액 0원은 현재 확인된 권리순위와 배당 시산에 따른 수치입니다. 실제 점유관계, 임대주택 관련 제한 및 별도 인수 의무는 추가 확인 대상이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 실질취득 산정액에 포함되지 않았습니다.

광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 제1동 9층 904호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 130,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징, 임의경매 신청채권자는 우리은행입니다.

등기상 우리은행은 2015년 4월 10일 근저당권을 설정했고, 그 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 다만 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있으므로 이 금액을 904호 한 채만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매 신청 청구금액은 868,276,750원이며, 이는 채권최고액과 구별해야 합니다.

이번 사건에서 중요한 것은 근저당의 크기 자체보다 그 이후 설정된 임차권과 임대주택 관련 등기입니다. 임차권자 노재혁의 전입·점유개시일은 2022년 5월 4일로, 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리순위상 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 실제로 존재하고, 다른 호실 및 호실 미상 전입자도 다수 조사되어 904호의 실제 점유자와 명도관계를 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

우리은행의 2015년 4월 10일 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 노재혁의 주택임차권등기와 경매개시결정은 현재 권리순위상 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 다만 등기된 임차권의 소멸과 임차인의 실제 퇴거는 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 904호 임차권과 다른 호실을 구분해야 한다

904호 등기부에서 직접 확인되는 임차권자는 노재혁 1명입니다. 별도로 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 전입자 11명이 나타납니다. 이들은 904호 임차인이라고 확인된 사람들이 아니므로 보증금을 합산하거나 본건의 실제 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

호실 미상 전입자의 전입일은 모두 2015.04.10 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기록된 전입일만으로 선순위 대항력이 확인되지는 않습니다. 표의 '가능·미상'은 904호 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않았다는 의미이며 대항력의 존재를 인정한다는 뜻은 아닙니다.

노재혁 임차권 상세

노재혁은 확정일자를 갖춘 임차권자이지만, 2015년 우리은행 근저당권보다 임대차의 전입·점유개시가 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리순위상 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 임차인은 아닙니다. 다만 보증금 회수 여부, 배당받을 금액, 실제 퇴거 여부는 구분해서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

최저매각가격으로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 제외하고, 나머지 금액이 우리은행 근저당권에 배당되는 단순 시산입니다. 이 계산은 실제 배당표의 확정 결과가 아닙니다.

미배당 1,508,220,000원은 등기된 채권최고액 1,635,600,000원을 기준으로 한 단순 계산값입니다. 공동담보 전체의 실제 채무잔액이나 904호에 귀속되는 확정 채무액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제·임차인 배당관계 등이 반영될 수 있으며, 현재 시산은 해당 항목들을 별도로 반영하지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 신건 130,000,000원의 메리트는 아직 입증되지 않았다

이 사건은 현재 감정가와 최저매각가격이 동일합니다. 다만 동일 단지·동일 면적대의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 130,000,000원이 시장가격보다 싼지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

함평골든하임은 29세대 규모입니다. 소규모 단지는 실거래 표본의 수와 거래 빈도에 따라 시세 추정의 불확실성이 커질 수 있습니다. 단지 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되지만, 이를 가격 경쟁력이나 높은 낙찰 가능성의 증거로 해석하기는 어렵습니다.

각 회차는 제시된 가격 시나리오를 적용한 계산이며 실제 유찰이나 차회 매각가격을 확정적으로 예측한 것이 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 후순위 권리관계가 그대로 유지된다는 가정하의 값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 함평군청 남동측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다. 감정상 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물입니다. 사용승인일은 2015.04.02입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 접근 도로. 본건 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 도로 및 가축사육제한구역, 하수처리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 정보. 토지면적 911.0㎡, 공시지가 302,700원/㎡가 확인됩니다. 이는 필지 관련 정보이며 904호의 개별 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건물 하자. 감정상 공부와의 차이가 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 단지로, 확인된 실거래가격 없이 매도가격이나 거래 소요기간을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 904호 점유자 특정. 노재혁이 현재 점유 중인지, 다른 사람이 점유 중인지 현장 확인이 필요합니다. 등기된 임차권만으로 실제 퇴거가 완료되었다고 판단할 수 없습니다.
• 호실 미상 전입자 검증. 김부형·모성환·김유진 등 호실이 확인되지 않은 전입자들이 904호와 관련되는지 전입세대확인서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 노재혁의 을구 제2번 주택임차권등기가 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 재확인해야 합니다.
• 임차보증금 변경 내역. 노재혁의 1차 90,500,000원과 2차 90,100,000원의 관계, 실제 반환채권액, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.06.13 등기된 임대의무기간과 임대사업 관련 의무의 존속 여부, 매각 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 금지사항등기. 2015.09.24 등기된 제한사항이 경매 진행 및 낙찰 후 소유권 행사에 어떤 영향을 미치는지 검토해야 합니다.
• 공동담보목록. 우리은행 근저당 채권최고액 1,635,600,000원의 공동담보 범위와 경매 대상 904호의 관계를 확인해야 합니다.
• 호실·면적 검증. 제1동 904호와 임차권자의 101동 904호 주소 표기, 개별 전용면적 및 대지권을 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 단지 및 주변 비교 가능한 아파트의 최신 거래가격과 개별 호수의 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 여부, 명도 비용, 공용부분 미납 관리비와 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 재확인. 2026.11.09 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

종합 판단 — 권리 소멸 가능성은 있지만, 입찰 안전성은 확인이 더 필요하다

함평골든하임 904호는 말소기준권리가 명확하다는 점에서는 분석의 출발점이 분명한 물건입니다. 그러나 후순위 임차권이 있다는 사실과 낙찰자가 실제로 문제없이 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다.

노재혁의 보증금은 1차 90,500,000원, 2차 90,100,000원으로 확인되며, 현재 권리순위상 선순위 대항력 임차인으로 볼 근거는 없습니다. 그렇더라도 호실 미상 전입자와 임대주택 관련 제한의 효력은 독립적으로 확인해야 합니다.

배당상 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 매각 후 취득비용과 법적 위험이 모두 0원이라고 볼 수는 없습니다. 또한 130,000,000원이 시세보다 낮다는 자료도 확인되지 않았습니다.

결론은 '조건부 검토, 신건 입찰 판단 보류'입니다. 904호의 실제 점유관계, 임차권 및 민간임대주택등기 처리, 공동담보 범위, 비교 가능한 실거래가격이 확인된 후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.