광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍에 있는 함평골든하임 1동 702호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 4월 10일 우리은행 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당 채권최고액은 1,635,600,000원으로 이번 물건의 최저매각가 130,000,000원을 크게 초과합니다. 다만 해당 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 702호 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
2026년 4월 17일 우리은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권액은 868,276,750원입니다. 2026년 11월 9일 신건 매각이 예정되어 있으며 최저매각가는 감정가와 동일한 130,000,000원입니다. 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확하지만, 임차권등기와 민간임대주택 관련 등기를 함께 검토해야 하는 물건이라는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 9층 건물 중 7층 |
| 단지규모 | 함평골든하임 · 29세대 |
| 사용승인일 | 2015.04.02 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 (단독소유) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 868,276,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 우리은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후인 2026년 1월 6일 등기된 고광두의 주택임차권과 2026년 4월 17일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 단순히 후순위 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 점유자와의 분쟁 가능성이 없어지는 것은 아닙니다. 특히 최초 임대차계약, 갱신계약, 주민등록, 실제 점유 및 확정일자 관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 고광두 임차권등기와 점유 확인
본건 등기부에서 직접 확인되는 임차권자는 고광두입니다. 최초 임차보증금은 88,200,000원이고, 갱신계약의 임차보증금은 90,500,000원으로 기재되어 있습니다. 임차권등기일은 2026년 1월 6일이며, 주민등록일자는 2021년 10월 12일, 점유개시일자는 2021년 8월 20일, 확정일자는 2026년 1월 5일입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 고광두 | 전부 · 주거 주택임차권등기 |
최초 88,200,000원 갱신 90,500,000원 |
선순위 대항력 확인 필요 우선변제 후순위 승계 아님 |
| 최초 계약일 | 2021.08.08 |
|---|---|
| 갱신계약일 | 2022.08.09 / 2023.06.02 / 2025.07.28 |
| 점유개시일 | 2021.08.20 |
| 주민등록일 | 2021.10.12 |
| 확정일자 | 2026.01.05 |
| 임차권등기일 | 2026.01.06 |
| 임차권등기 순위 | 을구 2번 |
| 배당요구 기록 | 2026.01.06 |
등기부에 기록된 고광두의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2015년 말소기준근저당 설정일 이후입니다. 따라서 기재된 날짜만 기준으로 보면 해당 근저당권보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 확정일자 역시 말소기준권리 이후여서 그 근저당에 앞서는 우선변제권으로 보기 어렵습니다.
그러나 실제 점유의 연속성, 임차권등기 전후의 계약관계와 702호에 관한 명세서 내용은 별도로 대조해야 합니다. 특히 임차권자의 보증금이 갱신을 통해 90,500,000원으로 변경된 점을 확인하고, 최초 금액 88,200,000원만을 최종 보증금으로 단정해서는 안 됩니다.
한편 호수가 특정되지 않은 전입·점유 기록도 존재합니다. 노재혁, 김부형, 모성환, 김유진, 조은아, 나환의, 추민정, 강명자, 정화자, 임금례, 김은수, HOANG THI KIM NGA의 경우 702호와의 직접적인 관련 여부가 확정되지 않습니다.
| 점유 관련자 | 호수 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 노재혁 · 김부형 · 모성환 · 김유진 · 조은아 · 나환의 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 702호 해당 여부 확인 |
| 추민정 · 강명자 · 정화자 · 임금례 · 김은수 · HOANG THI KIM NGA | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 702호 해당 여부 확인 |
호수 미상 기록의 전입일은 말소기준권리 이후로 기재되어 있으나, 보증금·점유 호수·확정일자 등이 확인되지 않아 702호와의 관계 및 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다. 해당 기록을 선순위 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 고광두의 임차보증금에 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 실거래 검증 전까지 판단 보류
함평골든하임은 29세대 규모의 아파트로, 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다.
다만 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 시세조회 기준 면적은 49.8615㎡로 나타나지만, 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아 해당 면적을 702호의 확정 전용면적으로 사용하거나 가격 비교의 기준으로 삼을 수 없습니다.
| 감정가 | 130,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저가 | 130,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 배당 시나리오 기준) |
| 실질취득 추정 | 130,000,000원 (취득세·기타 비용 제외) |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
| 시세 판단 | 동일 조건의 실거래가격 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 130,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,508,220,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
위 금액은 채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당입니다. 실제 배당채권액, 공동담보 관계, 집행비용, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액으로, 매수인이 동일한 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,533,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,554,297,600원 | 0원 |
유찰되면 시나리오상 최저매각가는 104,000,000원, 83,200,000원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인 인수금액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 이것은 후순위 권리가 모두 소멸하고 별도의 인수의무가 없다는 배당 전제에 따른 계산입니다. 실제 인수 대상 임차보증금이 확인될 경우에는 해당 미배당분을 낙찰가에 더해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 경우라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 총액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 분포하며 주택과 상가가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈위페인트 및 인조석 붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 해당 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 토지면적은 911.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 소규모 단지이므로 매수 수요와 거래빈도를 별도로 점검해야 합니다. 동일 조건의 실거래가격 확인 전에는 재매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 고광두 임차권등기 확인. 최초 보증금 88,200,000원과 갱신 보증금 90,500,000원의 관계, 임차권등기 내용 및 배당요구 기록을 확인하세요.
- 실제 702호 점유자 확인. 현황조사의 호수 미상 점유자가 702호에 해당하는지 확인하고, 실제 주민등록·점유 및 임대차계약 관계를 대조하세요.
- 선순위 대항력 검토. 2015.04.10 말소기준근저당과 임차인의 점유개시·주민등록·확정일자 및 임차권등기 관계를 확인하세요.
- 임대주택 관련 등기. 2015.09.24 금지사항등기와 2022.06.13 민간임대주택등기의 처리 및 매각 후 효력을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보목록 제2015-66호를 열람하여 담보관계와 실제 배당에 영향을 미치는 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 함평골든하임의 동일 면적·유사 층 실거래를 확인하고, 감정가 130,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 명도 및 인도. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원과 인도 가능성, 협의 비용 및 소요 절차를 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비의 공용부분과 개별사용 부분을 구분하여 관리주체에 확인하세요.
- 표시사항 일치. 소재지 표기와 등기부의 행정구역·지번·동호수를 대조하고, 반드시 1동 702호의 등기 원본인지 확인하세요.
- 매각서류 원본. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “말소 가능”과 “안전한 입찰”은 다릅니다
함평골든하임 702호는 2015년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 물건입니다. 후순위 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 고광두의 갱신 보증금 90,500,000원, 실제 점유관계, 호수 미상 전입 기록, 민간임대주택등기와 금지사항등기는 입찰 전 확인할 사항입니다. 또한 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가가 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 권리구조 일부 확인, 임차·점유관계 추가 검증, 가격 판단 보류입니다. 말소기준근저당 이후의 권리라는 이유만으로 모든 위험을 배제하지 말고, 702호의 실제 점유관계와 법적 인수 여부를 확정한 후 입찰을 검토하는 것이 타당합니다.
