광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 804호, 9층 건물의 8층에 해당하는 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 신청채권자는 주식회사 우리은행이고, 경매 신청 청구액은 868,276,750원입니다.

등기상 핵심 말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원으로 신건 매각가를 크게 웃돕니다. 대상 804호에는 윤범중의 주택임차권등기가 확인되며, 등기 원문에는 최초 보증금 82,000,000원에서 갱신 후 90,500,000원까지의 내역이 기재되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리 이후에 등기된 것으로 나타나지만, 점유·배당요구·보증금의 최종 확인은 매각물건명세서와 원본 서류를 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준권리, 임차권은 원본 확인

2015년 4월 10일의 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부에는 압류·가압류 기재가 확인되지 않지만, 대상 호실의 주택임차권등기와 별도의 금지사항등기, 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다. 따라서 이 물건을 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하므로 아무런 확인이 필요 없다”고 판단해서는 안 됩니다.

임차인·전입자 확인표

대상 804호의 임차권자와 호수가 특정되지 않은 전입자 기록을 구분했습니다. 다른 호실로 기재된 전입자는 804호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않았습니다.

* 인수액 0원은 배당 산정표에 기재된 계산값입니다. 윤범중의 임차권등기와 점유관계, 우선변제 여부를 최종 확정한 금액은 아닙니다. 호수 미상 전입자 12명은 전입일이 기재되어 있어도 대상 804호와의 관계를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 일률적으로 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트를 입증할 자료가 부족하다

함평골든하임의 단지 정보는 29세대, 사용승인일은 2015.04.02, 평가 대상면적은 49.8615㎡입니다. 다만 대상 면적과 일치하는 중개 시세 비교가 확인되지 않고, 최근 실거래 금액을 기준으로 한 비교도 할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 매각가 130,000,000원에서 추정 집행비용 2,620,000원을 제외하면 우리은행에 배당 가능한 금액은 127,380,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 잔액은 1,508,220,000원입니다. 신청채권 청구액 868,276,750원과 근저당 채권최고액 1,635,600,000원은 서로 다른 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2015.04.02입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다. 토지는 911.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 302,700원/㎡입니다.
• 등기상 유의사항. 2015.09.24 금지사항등기에는 국민주택기금 관련 제한물권을 제외하고 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등 소유권 제한행위를 금지하는 취지의 문구가 있습니다. 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.06.13 민간임대주택 관련 등기가 확인됩니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 문구가 있으므로, 해당 등기의 현재 효력과 낙찰 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 실제 내부 상태, 누수, 관리비 체납 등은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 29세대 규모의 단지이고, 대상 면적과 일치하는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 거래사례와 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 윤범중의 임차권등기, 보증금 갱신내역, 배당요구 및 대항력·우선변제권에 관한 법원의 최종 판단을 확인하세요.
• 804호 실제 점유 확인. 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 현장 확인을 대조해 윤범중의 실제 점유와 현재 거주자를 확인하세요.
• 호수 미상 전입자 12명. 각 전입자의 실제 호실과 보증금·확정일자를 확인하세요. 804호 관련 여부가 확인되기 전에는 인수 위험을 일률적으로 0원 처리하지 마세요.
• 말소기준권리 재확인. 2015.04.10 우리은행 근저당권을 기준으로 임차권등기 및 기타 등기의 순위와 매각에 따른 소멸 여부를 검토하세요.
• 금지사항·민간임대주택 등기. 금지사항등기와 민간임대주택 관련 등기의 효력, 현재 적용되는 임대의무 및 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가는 130,000,000원, 1회 유찰 시나리오는 104,000,000원, 2회 유찰 시나리오는 83,200,000원입니다. 이는 시나리오 계산값이지 확정 매각가나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 시세 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래, 현재 매물, 건물 상태를 확인한 후 응찰 상한을 정하세요. 확인된 시세가 없으면 가격 우위를 전제하지 마세요.
• 관리비·명도 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 실제 점유자 및 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 확인이 먼저”

함평골든하임 804호는 감정가와 최저가가 130,000,000원으로 같은 신건입니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 비교자료가 없어 가격이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 대상 호실에는 윤범중의 임차권등기가 있고, 호수 미상 전입자 12명의 기록도 있어 실제 점유와 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2015.04.10 우리은행 근저당권이며, 윤범중의 임차권등기는 그 이후에 등록된 것으로 나타납니다. 배당 산정표상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 숫자만으로 모든 점유·임차권 위험이 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 금지사항등기와 민간임대주택 관련 등기도 별도 검토가 필요합니다.

결론: 현재 자료만으로는 입찰 보류가 합리적입니다. 먼저 매각물건명세서와 임차권등기 원본을 대조하고, 호수 미상 전입자의 실제 점유관계와 등기상 제한사항을 확인하세요. 그다음 동일 면적의 실거래를 검증한 뒤에야 적정 입찰가와 실질취득원가를 판단할 수 있습니다.