광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 5층 503호입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 주식회사 우리은행의 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 1,635,600,000원으로, 본건 최저매각가의 규모를 크게 웃돕니다.
이 물건은 단순히 등기부에 적힌 임차권만 확인하고 입찰을 결정할 수 있는 유형이 아닙니다. 주은영 씨의 보증금 90,500,000원은 말소기준권리보다 후순위인 임차권등기와 연결되어 있지만, 별도로 현재 점유자의 전입일·확정일자와 점유관계를 확인해야 합니다. 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택 관련 등기의 효력도 별도 확인 대상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없어 130,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부도 현재 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 제1동 제5층 제503호 도로명주소: 함평군 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 1동 5층 503호 단지 비교 대상면적 49.8615㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않음 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 사용승인일 2015.04.02 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 868,276,750원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 · 채권최고액 1,635,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 단지 규모 | 함평골든하임 29세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 별도 등기사항을 구분하라
권리분석의 출발점은 2015년 4월 10일 우리은행 근저당권입니다. 주은영 씨의 임대차계약·전입·확정일자는 2025년 4월 9일이고, 임차권등기는 2026년 4월 28일에 이루어졌습니다. 자료상 해당 임차권은 말소기준권리 후순위이며 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차권과 미상 점유자를 혼동하지 말 것
본건 503호와 직접 연결되는 임차권등기 내역은 주은영 씨의 보증금 90,500,000원입니다. 별도로 매각물건명세서에는 성명·전입일·확정일자가 특정되지 않은 현재 점유 기록이 있고, 보증금은 500,000원으로 기재되어 있습니다. 두 기록이 동일인을 가리키는지는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 기록 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주은영 임차권등기 · 건물 전유부분 전부 |
90,500,000원 | 2025.04.09 / 2025.04.09 | 기준권리 후순위 | 선순위 근저당 후순위 | 자료상 매각 소멸 보증금 미회수액은 배당 결과 확인 |
| 성명 미상 현재 점유 기록 |
500,000원 | 전입일 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 확인 필요 실제 점유·임대차관계 확인 전 인수액 확정 불가 |
현황조사에는 다른 호실의 전입자와 호수가 특정되지 않은 전입자도 기재되어 있습니다. 901호·902호 등 다른 호실이 명시된 사람들의 보증금은 본건 503호의 인수액으로 합산하지 않습니다. 호수가 미상인 전입자 역시 본건과의 점유관계가 확인되기 전에는 503호 임차인으로 단정하지 않아야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 항목은 없으며, 임차권등기와 현재 점유 기록을 별개로 검증하는 것이 우선입니다.
③ 시세 비교 — 비교 거래가 없어 가격 메리트 판단 유보
함평골든하임은 29세대 규모의 아파트 단지이며, 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 그러나 확인 가능한 최신 거래가와 최근 거래 평균을 제시할 수 없고, 단지의 비교 대상면적 49.8615㎡가 본건과 일치하는지도 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 130,000,000원을 시장가격과 비교해 저렴하거나 비싸다고 결론 내릴 근거가 부족합니다.
| 현재 최저매각가 | 130,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 거래가 | 확인 가능한 거래자료 없음 |
| 최신 실거래가 / 거래일 | 확인 가능한 거래자료 없음 |
| 면적 일치 여부 | 비교 대상면적과 본건 면적의 일치 확인 안 됨 |
| 가격 메리트 판단 | 판단 유보 — 실거래 검증 전에는 저가 낙찰로 평가할 수 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 산정 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | 매각가의 약 2.0% | 2,620,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 우리은행 미배당액 | 채권최고액 기준 | 1,508,220,000원 |
배당 계산은 제공된 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액 868,276,750원과 근저당권의 채권최고액 1,635,600,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 집행비용, 조세채권 및 임차인의 최우선변제권 등 실제 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 점유자의 임대차관계는 이 계산에 확정적으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입찰 전 확인할 법률·현장 사항
- 현재 점유자 확인. 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 현재 점유자의 신원, 실제 점유 호실, 전입일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인하십시오. 주은영 씨와 동일인인지도 대조해야 합니다.
- 주은영 씨 임차권등기. 임대차계약일·전입일·확정일자(2025.04.09), 임차권등기일(2026.04.28), 보증금 90,500,000원을 등기부 및 매각물건명세서와 대조하고 실제 배당 관계를 확인하십시오.
- 금지사항등기 확인. 2015.09.24 갑구 금지사항등기의 문언과 현재 효력을 확인하십시오. 경매 매각으로 말소되는지 여부를 등기부 및 법원 서류로 확인하기 전에는 소멸한다고 단정하지 마십시오.
- 민간임대주택 관련 의무. 2022.06.13 민간임대주택등기와 관련 법령상 임대의무, 등록 상태 및 소유권 이전 후 관련 의무의 승계 여부를 확인하십시오.
- 실거래 및 환금성 검증. 본건과 면적·층·상태가 유사한 거래를 확인하고 실제 매매 수요를 검토하십시오. 현재 확인 가능한 거래가만으로는 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당과 세금. 실제 피담보채권 잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 집행비용을 확인하십시오. 채권최고액 기준 배당표를 실제 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
- 건물 상태와 관리비. 현장 방문으로 누수·설비·공용부분 상태를 점검하고 체납 관리비, 관리규약 및 입주 현황을 확인하십시오.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 상호 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하십시오.
맺으며 — “신건 가격보다 점유·등기·시세 검증이 먼저”
함평골든하임 503호는 감정가와 최저매각가가 130,000,000원인 신건입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 주은영 씨의 90,500,000원 임차권등기는 후순위로서 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 현재 점유 기록의 전입일·확정일자가 미상이고, 금지사항등기와 민간임대주택 관련 등기의 효력도 별도로 확인해야 합니다.
시세 역시 비교 가능한 최신 거래가와 면적 일치 여부가 확인되지 않아 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 점유관계와 등기상 제한을 먼저 확정하고 유사 실거래를 확보한 다음 입찰 상한을 설정하는 것이 합리적입니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 추가 확인입니다.
