* 실질취득 및 인수액은 제시된 배당 가정에 따른 권리상 추정치입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았으며, 실제 점유와 민간임대주택 관련 제한사항 확인 전에는 인수위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 1동 4층 401호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 4월 10일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권설정등기가 접수됐습니다.

이후 주택에 대한 금지사항등기와 민간임대주택등기가 이루어졌고, 2026년 2월에는 김향덕 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 우리은행이 같은 해 4월 임의경매를 신청하면서 매각절차가 개시됐습니다. 중요한 것은 임차권등기의 순위뿐 아니라 최초 점유·전입 시점, 보증금 증액 과정, 민간임대주택으로서의 제한사항을 함께 살피는 일입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 임차권

말소기준권리는 2015.04.10 접수된 우리은행 근저당권입니다. 김향덕의 임차권등기는 2026.02.09 접수됐으며, 임차권등기에 기재된 최초 계약일인 2020.04.15도 근저당 설정일보다 늦습니다. 주민등록일은 2025.11.19입니다. 따라서 확인된 임차권은 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금을 인수시키는 권리로 판단되지 않습니다.

다만 등기에는 일반적인 근저당·임차권 외에 금지사항등기 및 민간임대주택등기가 존재합니다. 이들 등기를 후순위 금전채권과 동일하게 취급해 자동으로 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 매각조건과 민간임대주택 관련 법률관계, 제한사항등기의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 김향덕 임차권과 점유 확인

대상 401호에 관한 권리로 확인되는 것은 김향덕의 주택임차권등기 1건입니다. 최초 임대차계약은 2020.04.15, 점유개시일은 2020.04.15, 주민등록일은 2025.11.19로 기재되어 있습니다. 확정일자는 2025.11.19(3차 계약)로 등기에 표시되어 있습니다.

보증금 84,800,000원과 87,000,000원은 동일 임차권의 계약 단계별 금액으로, 별개 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 현 점유자 표기는 추가 임차인이 확인됐다는 뜻이 아니며, 점유자의 신원과 임차권자와의 관계를 확인해야 한다는 의미입니다.

현황조사에는 401호 외에도 다른 호실의 임차·전입 정보가 함께 나타납니다. 예를 들어 402호·403호·404호 등은 401호와 별도 세대이므로 다른 호실의 보증금을 이번 401호 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 호실이 특정되지 않은 전입자 역시 401호 거주자로 임의 확정할 수 없습니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 저렴하다고 단정할 수 없다

감정가는 127,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 함평골든하임은 29세대 규모의 아파트로, 2015.04.02 사용승인을 받았습니다. 그러나 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

다음은 최저매각가가 감정가의 100%, 80%, 64%인 경우를 가정한 매각대금과 근저당권 관련 예상 미배당액입니다. 이는 향후 실제 유찰이나 매각가격을 확정적으로 예측한 수치가 아닙니다.

* 매수인 인수 0원은 확인된 권리순위와 배당 가정에 따른 추정입니다. 미배당은 공동담보 근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 단순 차액이며, 401호만의 실제 미상환 채무나 매수인 부담금이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

매각가 127,000,000원을 기준으로 집행비용 2,578,000원을 우선 반영하고, 나머지 124,422,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 0원입니다.

다만 이 계산은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 하는 단순 추정입니다. 김향덕의 임차보증금은 이 배당표에서 별도 배당액으로 계상되지 않았으며, 임차인이 실제로 보증금을 반환받는다는 뜻도, 미반환액이 모두 매수인에게 인수된다는 뜻도 아닙니다. 실제 배당은 채권계산서·배당요구 적법성·우선순위·공동담보 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 아파트로, 2015.04.02 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 대상 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역에 해당하며, 공시지가는 302,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 아파트입니다. 거래량과 최신 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 양호하다고 단정할 수 없으며, 실제 매수 수요와 거래 사례를 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당권의 접수일 2015.04.10과 채권최고액 1,635,600,000원을 등기부 원본에서 재확인하세요. 공동담보목록 제2015-66호도 함께 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 특수등기. 금지사항등기의 제한 내용, 민간임대주택 등록상태, 임대의무기간 및 경매매각 후 처리 여부를 법원과 관계기관에 확인하세요.
• 김향덕 임차권. 1차 84,800,000원, 2·3차 87,000,000원의 계약변경 내역과 실제 반환대상 보증금을 확인하세요. 임차권등기의 주소와 경매대상의 동·호수 일치 여부도 점검해야 합니다.
• 현 점유 확인. 현재 401호의 실제 점유자가 누구인지, 김향덕과의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 전입일과 임대차관계가 미확정인 점유자가 있다면 대항력과 명도 문제를 별도로 검토하세요.
• 다른 호실과 구분. 현황조사에 함께 나타나는 다른 호실의 임차보증금이나 배당요구를 401호의 권리로 합산하지 않도록 호실별로 대조하세요.
• 실거래 검증. 감정가 127,000,000원과 비교할 수 있는 동일 또는 유사 면적의 최근 거래를 확인하세요. 개별 호실의 면적·층·상태가 일치하는지도 확인해야 합니다.
• 배당 및 명도 비용. 공동담보 채권계산서, 배당요구, 당해세·최우선변제, 미납 관리비, 인도명령 가능성 및 이사 협의 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 입찰 전 최신본으로 확인하고, 매각조건 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “후순위 임차권 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건의 핵심은 분명합니다. 우리은행의 2015년 근저당이 말소기준이고, 김향덕의 임차권은 그보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권이 선순위 보증금 인수로 연결될 가능성은 낮으며, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 단순히 근저당 하나만 살피면 끝나는 일반적인 아파트 경매가 아닙니다. 민간임대주택등기와 금지사항등기가 존재하고, 임차보증금의 단계별 변경 내역 및 실제 점유관계도 살펴야 합니다. 여기에 최신 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 127,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지는 알 수 없습니다.

권리상 인수는 낮게 추정되지만, 특수등기·점유·가격 검증은 아직 필요합니다. 따라서 종합 판단은 C등급입니다. 입찰 여부는 민간임대 관련 제한사항의 처리, 현 점유관계, 보증금 및 시세 확인 결과를 종합한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.