광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 3층 303호로, 소유자는 주식회사씨에스하우징입니다. 신청채권자는 주식회사 우리은행이며 청구금액은 868,276,750원입니다. 말소기준권리로 확인되는 것은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 이 금액은 실제 대출잔액이나 경매 신청 청구액과 같은 개념이 아닙니다.

대상 호실의 임차권등기는 근저당보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 명시한 민간임대주택 관련 기재, 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기도 있습니다. 이 두 항목의 효력과 매각 후 말소 여부를 확인하기 전에는 인수 위험이 전혀 없는 물건이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 특별등기는 별도 확인

말소기준은 2015년 4월 10일 우리은행 근저당권입니다. 2025년 12월 8일 등기된 임금례의 주택임차권은 이보다 후순위이고, 권리내역상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 매수인 인수액은 0원으로 추정합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,700만원, 인수는 0원 추정

등기상 본건 303호 전부에 대한 주택임차권자는 임금례입니다. 임차보증금은 최초 84,800,000원에서 갱신 후 87,000,000원으로 기재되어 있고, 갱신 계약의 차임은 월 15,000원입니다. 임차권등기는 2025년 12월 8일 접수되었습니다.

임차권등기 내용에는 임차보증금 87,000,000원, 주민등록일자 2021년 8월 3일, 점유개시일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 8월 3일 및 2025년 11월 26일이 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 말소기준 근저당권보다 뒤에 있으므로, 제공된 권리정보 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다.

현황조사에는 다른 호수의 거주자도 다수 기재되어 있습니다. 이들을 본건 303호의 임차인으로 간주하거나 각 호수의 보증금을 본건 보증금에 합산해서는 안 됩니다. 호수가 특정되지 않은 거주기록 역시 303호 점유자로 단정할 수 없으므로, 현장조사와 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격이 싸다고 볼 근거는 부족하다

함평골든하임은 29세대 규모이며, 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 시세 비교에 활용할 최신 거래금액과 거래일을 확인할 수 없고, 49.8615㎡ 기준면적도 본건과 동일면적으로 매칭되었다고 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

위 표는 매각가에서 집행비용을 제외한 금액을 선순위 근저당에 배분한 단순 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 배당액을 확정한 표가 아닙니다.

채권최고액 1,635,600,000원에서 예상배당액 122,450,000원을 차감하면 산술상 미배당액은 1,513,150,000원입니다. 다만 이 수치는 채권최고액 기준의 계산값이며 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다. 경매 신청 청구액 868,276,750원과 근저당 채권최고액도 서로 다른 금액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기재 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 9층 건물이며 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 토지면적은 911.0㎡, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 접하고, 감정평가상 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 비교 가능한 최신 실거래와 동일면적 매칭을 확인하지 못했으므로 거래 유동성과 적정 매도가격은 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기. 2022년 6월 13일 기재된 민간임대주택등기의 말소 여부와 임대의무기간 관련 법적 효과, 임대사업자 등록 현황을 확인하세요.
• 금지사항등기. 2015년 9월 24일 기재된 금지사항의 내용과 매각 후 효력을 확인하고, 매각물건명세서상 매수인이 부담할 권리인지 대조하세요.
• 임차권·보증금. 임금례의 보증금 87,000,000원, 확정일자, 배당요구 관련 서류와 실제 배당 가능성을 확인하세요. 인수액 0원 추정은 모든 비용과 점유 문제가 0이라는 뜻이 아닙니다.
• 동·호수 일치. 임차권등기 주소에 기재된 ‘102동 303호’와 본건 ‘1동 303호’의 표기 차이를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 실제 점유·명도. 본건 303호를 현재 누가 점유하는지 확인하고, 임차권등기 및 인도 상태에 따라 필요한 명도 절차와 비용을 검토하세요.
• 공동담보·채권잔액. 우리은행 근저당의 채권최고액과 실제 채무잔액을 구분하고, 공동담보목록 제2015-66호 및 전체 근저당 내역을 원본 등기에서 확인하세요.
• 시세·입찰가. 감정가 125,000,000원을 그대로 적정 시세로 간주하지 마세요. 동일 단지의 유사 면적 거래, 실제 임대수익, 수선비 및 환금성을 검증한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 서로 대조하세요.

맺으며 — “임차권 인수 0원 ≠ 모든 권리 위험 0원”

함평골든하임 303호의 임차권등기는 선순위 근저당보다 후순위이므로, 제공된 권리정보 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 125,000,000원이지만, 이는 민간임대주택등기와 금지사항등기의 법적 효과, 세금, 명도비, 관리비 및 수선비 등을 반영한 최종 취득원가가 아닙니다.

또한 비교 가능한 최신 실거래가와 동일면적 거래가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 소규모 단지의 환금성, 임차권 주소 표기 차이, 특별등기의 효력과 공동담보 관련 사항까지 확인해야 합니다. 현 단계의 결론은 입찰 보류입니다. 특별등기의 법적 효과와 실제 점유 상태를 확인하고, 비교 가능한 시세를 확보한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.