광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029에 위치한 함평골든하임 1동 9층 901호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 868,276,750원이고, 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원입니다.
권리 흐름에서 중요한 점은 두 가지입니다. 첫째, 2015년 우리은행 근저당권보다 늦게 설정된 김정화의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정입니다. 둘째, 매각물건명세서상 현재 점유자의 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 금지사항등기도 기재되어 있으므로, 임차권등기 하나만 보고 권리가 모두 정리된 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 9층 901호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 함평골든하임 1동 901호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 868,276,750원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 · 채권최고액 1,635,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 건물 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 2015.04.02. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸 예정, 별도 등기는 확인 필요
2015.04.10. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 김정화는 2022.09.26. 전입했고, 임대차 관련 확정일자는 2022.10.17. 및 2025.11.19.로 기재되어 있습니다. 2025.12.15. 등기된 임차권은 선순위 근저당권보다 후순위이며, 등기상 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 현재 점유자의 권리 확인이 핵심
등기상 901호 전부의 임차권자는 김정화입니다. 별도로 매각물건명세서에는 전입일이 확인되지 않는 ‘현재’ 주거 점유자가 기재되어 있습니다. 현재 점유자의 호실과 전입일·확정일자가 특정되지 않으므로, 본건 901호의 점유자인지 및 대항력 유무를 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실·점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 901호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.09.26. 확정일자 2022.10.17. / 2025.11.19. |
90,500,000원 |
대항력 없음
우선변제 확인
보증기관 승계 아님
말소기준 근저당 후순위 · 임차권등기 매각 소멸 예정
|
| 현재 점유자 | 호실 기재 없음 · 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 500,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
보증기관 승계 아님
본건 901호와의 동일성 및 전입·점유 관계 확인 필요
|
현황조사에는 902호·803호 등 다른 호실의 전입자와 호실이 특정되지 않은 사람들도 기록되어 있습니다. 다른 호실의 보증금이나 전입정보를 본건 901호의 임차보증금으로 합산해서는 안 되며, 호실 미상 전입자는 실제 점유 위치를 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 시세 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 함평골든하임은 29세대 규모로 확인되며, 비교 가능한 동일면적 실거래가와 최신 거래금액을 바탕으로 한 가격 검증은 할 수 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나 입찰 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 2,620,000원으로 추정하면 우리은행에 배당되는 금액은 127,380,000원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,508,220,000원입니다. 이 계산은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 기초 배당안이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 868,276,750원과 근저당권 채권최고액 1,635,600,000원은 서로 다른 수치입니다.
⑤ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대상 토지 남측에는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2015.04.02.입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역으로 기재되어 있으며, 토지면적은 911.0㎡, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 단지는 29세대 규모입니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 거래 유동성이나 재매각 가격을 낙관적으로 가정하지 말고, 인근 유사 물건과 실제 거래를 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 전입일·확정일자·임대차계약·점유 호실을 확인하십시오. 대항력 가능·미상인 점유자의 권리가 정리되기 전에는 인수액을 확정하지 마십시오.
- 김정화 임차권. 보증금 90,500,000원, 전입일 2022.09.26., 확정일자 2022.10.17. 및 2025.11.19.를 원본 서류와 대조하고, 후순위 임차권등기의 말소 여부 및 실제 배당관계를 확인하십시오.
- 민간임대주택등기. 의무임대기간과 임대료 증액기준 관련 문구를 확인하고, 매각 후 매수인에게 미치는 효과와 등기 처리 여부를 관계기관 및 법률전문가에게 확인하십시오.
- 금지사항등기. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등 제한 문구의 적용 범위와 경매 이후 처리 여부를 확인하십시오.
- 배당 검토. 우리은행의 채권최고액과 신청채권자의 청구액을 구분하고, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 반영해 배당을 재검토하십시오.
- 가격 상한 설정. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물 가격을 확인하기 전에는 130,000,000원이 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유상태를 함께 확인하십시오.
맺으며 — “후순위 임차권 소멸”과 “점유 위험 해소”는 다르다
이 물건은 2015.04.10. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 김정화의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정이라는 점이 핵심입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 현재 점유자의 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 이를 최종 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 처리 여부도 별도로 확인해야 합니다.
최저매각가 130,000,000원에 대해 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 시세보다 싸다는 판단 역시 보류해야 합니다. 현재 점유자의 권리, 민간임대주택 관련 의무, 별도 등기의 효력, 실제 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 우선입니다.
