광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 1동 903호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징으로, 2015년 4월 10일 소유권보존등기를 마쳤습니다. 같은 날 우리은행의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기준으로 이후의 권리관계를 분석하게 됩니다.

말소기준인 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 이는 공동담보목록 제2015-66호가 기재된 근저당으로, 해당 금액 전부를 903호 한 세대만의 채무로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구금액은 868,276,750원이며, 경매개시결정은 2026년 4월 17일 등기됐습니다.

903호에서는 김부형의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2024년 5월 8일, 주민등록 및 점유개시일은 2024년 5월 10일, 확정일자는 2025년 11월 26일입니다. 모두 2015년 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 말소기준권리에 후순위이며, 주어진 권리관계상 낙찰자가 임차보증금 90,500,000원을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대주택 등기는 별도 검토

말소기준권리는 2015년 4월 10일 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김부형의 주택임차권과 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 903호와 다른 호실을 구분해야 한다

이 사건에서 903호 임차권자로 특정되는 실제 임차인은 김부형 1명입니다. 이 밖에도 건물의 다른 호실에 관한 임차인 기록과 호실이 특정되지 않은 전입 기록이 함께 확인됩니다. 다른 호실의 보증금을 903호 보증금에 합산하거나, 호실 미상 전입자 전원을 903호 점유자로 단정해서는 안 됩니다.

김부형의 보증금은 90,500,000원입니다. 그러나 2015년의 선순위 근저당권이 경매대금 배당에서 우선하는 구조여서, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당표에는 김부형에 대한 배당액이 반영되어 있지 않습니다. 임차인의 배당 미수금과 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 개념입니다.

호실이 특정되지 않은 전입자

다음 전입자들은 해당 건물에서 확인되지만 903호 점유자라고 특정되지 않았습니다. 모두 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·임차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분리하여 관리합니다. 이는 선순위 대항력이 인정됐다는 의미가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 130,000,000원이 싼지는 아직 모른다

이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원이고, 현재 0회 유찰된 신건입니다.

함평골든하임의 단지 규모는 29세대, 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 그러나 903호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 시세보다 비싸거나 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 근저당 미배당은 늘어난다

경매 회차별 매각가가 낮아지면 매수인의 입찰 부담은 감소하지만, 선순위 근저당권자에게 돌아가는 배당도 줄어들어 미배당액은 증가합니다. 다만 이 근저당 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

각 회차는 가정된 매각가에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부나 향후 최저매각가격을 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출된 값입니다. 인수 0원 역시 현재 확인된 후순위 권리 기준이며, 점유 미상 전입자와 임대주택 관련 사항은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

130,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원을 공제한 127,380,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 대비 미배당액은 1,508,220,000원이고 소유자 잔여배당은 없습니다.

신청채권자의 청구액 868,276,750원 역시 배당액으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이는 근저당권자의 미회수 채권 문제이며, 매수인 인수금과는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다. 주거와 상업 기능이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 필지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 토지면적은 911.0㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대단지에 비해 거래 비교대상이 제한될 수 있으므로 실제 매물량과 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다.

특히 함평골든하임은 단지 규모가 29세대로 크지 않습니다. 소규모 단지에서는 일부 거래만으로 시세를 일반화하기 어렵습니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼 보수적인 가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 903호 임차인 확인. 김부형의 임대차계약서, 임차권등기 내용, 실제 점유 여부와 배당요구 상태를 확인하세요.
• 호실 미상 전입자 구분. 전입 기록상 호실이 특정되지 않은 11명이 어느 세대를 점유하거나 사용했는지 확인하고, 903호와의 관련성을 구분하세요.
• 민간임대주택 등록. 2014년 6월 5일 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 상태, 매각 이후 매수인에 대한 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 금지사항등기. 2015년 9월 24일 금지사항등기의 법적 효과 및 매각 후 처리 여부를 검토하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2015-66호와 실제 피담보채무 범위를 확인하세요.
• 실거래 비교. 신건 130,000,000원이 적정한지 동일 단지 및 인근 유사 아파트의 최근 실거래와 매도호가로 검증하세요.
• 명도와 관리비. 현재 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 대조한 다음 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 완전한 안전형은 아니다”

함평골든하임 903호는 권리의 시간적 선후관계가 비교적 분명합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2024년 전입한 김부형의 보증금 90,500,000원은 후순위 임차권에 해당합니다. 현재 확인된 권리만 기준으로 하면 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건을 권리가 깨끗한 아파트라고 단순히 평가하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기, 금지사항등기, 호실 미상 전입자라는 별도 확인 사항이 있기 때문입니다. 특히 903호와 다른 호실의 임차인 기록을 명확히 구분하지 않으면 보증금 규모나 점유 위험을 잘못 판단할 수 있습니다.

가격 측면에서도 결론은 보수적이어야 합니다. 최저가 130,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 단지 29세대의 소규모 아파트라는 특성까지 고려하면 최근 거래 및 환금성을 직접 검증할 필요가 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 점유·임대주택 규제는 추가 검토, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건은 감정가 할인 여부보다 실제로 어떤 권리와 점유관계를 인수하게 되는지 확인하는 절차가 먼저입니다.