광주지방법원 2026타경50300. 함평군 함평읍 기각리에 있는 ‘함평골든하임’ 1동 9층 902호입니다. 사용승인일은 2015년 4월 2일이고, 단지는 29세대 규모입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 청구금액 868,276,750원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 출발점은 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원이고 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 이후 2026.03.25 강두희 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026.04.17 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 여기서 ‘후순위 근저당·임차권 소멸’과 ‘물건 전체에 확인할 문제가 없음’은 구별해야 합니다. 등기부에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기와 민간임대주택등기가 별도로 존재합니다. 또한 현황조사에는 여러 호실 및 호실 미상의 전입기록이 함께 나타납니다. 낙찰 전에는 902호에 실제로 연결되는 임대차·점유관계를 특정하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 함평군 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 9층 건물 중 9층 |
| 단지 규모 | 함평골든하임 · 29세대 · 2015.04.02 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구금액 | 868,276,750원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,635,600,000원 |
| 공동담보 | 제2015-66호 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 뒤에 있는 임차권
가장 중요한 날짜는 2015.04.10입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 강두희의 주택임차권은 등기일뿐 아니라 기재된 점유개시일·주민등록일·확정일자도 모두 이 기준일보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 902호와 다른 호실을 구별해야 한다
이 사건의 점유자료에서 가장 먼저 구분해야 하는 것은 경매 목적물인 902호의 임차관계와 다른 호실의 임차관계입니다. 902호에 직접 연결되는 임차권등기자는 강두희입니다. 한편 매각물건명세서에는 ‘현재’로 표기된 별도의 주거 항목과 보증금 500,000원이 나타나지만, 그 항목의 전입일과 구체적인 점유관계는 특정되지 않았습니다.
| 임차인·점유기록 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강두희 902호 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2023.03.08 확정 2023.03.03 |
90,500,000원 | 선순위 대항력 없음 | 근저당 후순위 | 승계신고 없음 |
| ‘현재’ 표기 주거 항목 신원·호실 관계 미확정 |
전입 미상 확정일자 미상 |
500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계신고 없음 |
‘현재’ 표기는 독립된 실제 임차인으로 확정된 것이 아닙니다. 902호 점유자와의 관계 및 보증금 귀속을 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계신고로 확인된 항목은 없습니다.
또한 노재혁·김부형·모성환·김유진·조은아·나환의·추민정·강명자·정화자·임금례·김은수· HOANG THI KIM NGA 등은 호실이 특정되지 않은 전입기록으로 나타납니다. 기재된 전입일은 모두 2015년 말소기준일 이후이지만, 이 기록들이 실제로 902호 점유와 관련되는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 신원·전입일이 특정되지 않은 현 점유를 단순히 ‘대항력 없음’으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 1.30억이 싼지는 아직 모른다
함평골든하임은 29세대 소규모 아파트입니다. 감정가 130,000,000원과 최저매각가 130,000,000원은 같으며, 아직 유찰이 없는 신건입니다.
하지만 같은 단지·비교 가능한 면적의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 특히 대상 면적과 비교면적의 일치 여부도 확인되지 않았으므로, 단순히 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 시장가격의 적정성을 평가할 수 없습니다. 과거 거래 평균이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 근거로 한 저가 매수 판단 역시 현재로서는 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 130,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 130,000,000원 | 감정가의 100% |
| 실질취득 추정 | 130,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 전제 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 104,000,000원 | 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 최저가 | 83,200,000원 | 감정가의 64% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 불가 | 가격 메리트 미판정 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당권에 배당되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 1,635,600,000원 채권최고액 |
127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 130,000,000원 |
집행비용 2,620,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액 1,635,600,000원은 실제 확정 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,533,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,554,297,600원 | 0원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 현재 회차에서 1,508,220,000원입니다. 유찰이 반복되어 매각가격이 내려가면 채권자 배당액은 감소하고 계산상 미배당액은 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대가 형성되어 있으며 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 본건 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 도시지역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 관한 사항이 기재되어 있고, 공시지가 자료는 302,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 세대 내부의 실제 상태와 점유현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 적정 시세와 매도 시 유동성을 검증하기 어렵습니다. 소규모 단지라는 이유만으로 환금성이 낮다고 확정할 수는 없지만, 거래사례 확보가 특히 중요합니다.
- 임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기 및 금지사항등기가 존재합니다. 일반적인 아파트 매매와 동일한 제약 없는 상태로 가정하기 전에 등록·의무 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 902호의 실제 점유자 특정. 강두희의 임차권등기와 실제 현 점유가 동일한 관계인지 확인하세요. ‘현재’로 표시된 주거 항목의 신원·호실·전입일도 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 및 인수 검토. 강두희의 점유개시일 2023.02.27, 확정일자 2023.03.03, 주민등록일자 2023.03.08과 말소기준일 2015.04.10을 비교한 후순위 판단을 원본으로 재확인하세요.
- 다른 호실 임차정보 배제. 901호·803호·802호 등 별도 호실의 보증금을 902호 인수액에 합산하지 않도록 하고, 호실 미상 전입자의 실제 관련성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대주택 등록상태, 임대의무기간 및 매각 후 의무·제한의 처리 여부를 관련 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 금지사항등기 검토. 2015.09.24 등기된 금지사항의 적용범위와 경매매각·소유권이전 과정에서의 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 우리은행 근저당의 공동담보목록 제2015-66호와 실제 채무잔액을 확인해 배당계산의 전제를 검증하세요.
- 실거래 시세 확인. 같은 단지 및 인근의 비교 가능한 면적·연식·층수 거래를 확인하고 최근 거래가격과 흐름을 기준으로 입찰가를 결정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유 이전·명도. 낙찰 후 실제 점유자의 인도 여부와 명도에 필요한 절차·비용을 별도로 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 우선변제 가능성을 확인하세요. 현재 예상배당표에는 일부 우선비용이 반영되지 않았습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 공동담보목록 및 감정평가서를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원”만 보고 들어가기엔 확인할 게 많다
함평골든하임 902호는 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 2026년 강두희 임차권등기가 후순위라는 점에서 기본적인 권리 순서는 비교적 명확합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원이며, 근저당 채권최고액 1,635,600,000원의 계산상 미배당액이 그대로 낙찰자의 부담으로 넘어오는 구조도 아닙니다.
그러나 현 점유관계의 불확실성과 민간임대주택·금지사항등기는 아직 남아 있습니다. 여기에 29세대 소규모 단지라는 특성과 비교 실거래가격의 부재까지 고려하면, 신건 최저가 130,000,000원에 확실한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확인된 후순위 임차권 자체보다 중요한 것은 실제 902호 점유자의 권리, 임대주택 관련 제한, 그리고 최근 시세의 확인입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 인수 추정 0원이라는 숫자만으로 입찰 안전성과 경제성을 확정하지 않는 것이 적절합니다.
