* 실질취득 추정은 최저가 낙찰 및 배당 추산의 인수액 0원을 전제로 합니다. 실제 낙찰가, 미확인 임차관계, 임대주택 관련 의무, 취득 부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.

광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 있는 함평골든하임 1동 803호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징으로, 2015년 소유권보존등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 주택임차권등기가 이루어졌고, 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

겉으로 보면 근저당권과 후순위 임차권이 매각으로 정리되는 일반적인 구조입니다. 하지만 이 아파트는 민간임대주택등기 및 금지사항등기가 함께 존재합니다. 김영춘의 임차권등기에는 여러 차례 보증금 변경 내역도 확인됩니다. 따라서 이번 물건은 말소기준권리만 확인하고 입찰하기보다 실제 점유와 임대주택 관련 제한을 함께 검토해야 하는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 별도 확인 사항

말소기준권리는 2015.04.10 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원이며, 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 해당 803호만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

김영춘의 주택임차권등기는 2026.03.19 접수되었고, 우리은행 근저당권보다 후순위입니다. 임차권등기상 주민등록일은 2017.05.30, 확정일자는 2025.11.21이므로 제시된 날짜 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이나 배당순위를 인정하기 어렵습니다. 다만 임대차계약과 실제 점유의 경위, 보증금 변경 내역은 원본으로 확인해야 합니다.

임차인·점유관계 — 803호를 중심으로 확인

803호 관련해서는 김영춘의 주택임차권등기 및 호실이 특정되지 않은 추가 점유 정보가 핵심입니다. 다른 호실로 특정된 임차인의 보증금은 803호 매수인 인수금에 합산하지 않습니다.

김영춘은 등기부상 임차권자입니다. '현재'는 매각물건명세서상 성명 표기이며, 전입일과 호실이 확인되지 않아 803호에 대한 권리관계 및 김영춘과의 동일·별개 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

이외에도 현황조사에는 901호·902호·802호·801호·704호·703호·604호·603호·602호·601호·503호·404호·403호·402호·401호·301호·204호 등 여러 호실의 임차관계가 나타납니다. 이들은 803호와 구별되는 호실이므로 보증금을 803호의 인수액이나 배당채권으로 직접 더할 수 없습니다.

특히 일부 임차인은 같은 성명과 호실로 보증금 변경 내역이 반복되어 있습니다. 이러한 기록을 모두 별도 임차인으로 계산하면 실제 임차인 수와 보증금 총액이 과대평가될 수 있습니다. 호실 미상 전입자의 실제 거주 호실도 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 130,000,000원이 싼지는 아직 모른다

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 비교 가능한 동일 단지·유사 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.

배당 추산의 인수액 0원을 그대로 적용하면 현재 회차의 조건부 실질취득액은 130,000,000원입니다. 그러나 추가 인수관계가 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 가격 비교 역시 단순 최저가가 아니라 확정된 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 공제하고 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 없으며, 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 큰 미배당액이 계산됩니다.

채권최고액 1,635,600,000원은 공동담보에 설정된 한도액으로, 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 결과이지 실제 확정된 채무 부족액이 아닙니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 공동담보 배당조정 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 예상배당 및 미배당 비교

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재합니다. 주택 및 상가혼용지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 인조석 마감, 내부는 벽지·인테리어 마감 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로 확인되며, 건물 부지는 주거용으로 이용 중입니다. 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접합니다.
• 공시지가. 302,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가로, 해당 아파트 호실의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 단지이므로 비교 거래량, 실제 매수 수요 및 매도 소요기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 정보만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 803호 실제 점유자 확인. 김영춘의 현재 점유 여부와 임차권등기 후 전출·인도 여부를 확인해야 합니다. '현재'로 기재된 점유정보가 803호에 해당하는지도 확인 대상입니다.
• 임차보증금 변경계약서 대조. 1차 82,000,000원부터 4·5차 90,500,000원까지의 계약 이력, 주민등록, 점유개시 및 확정일자를 대조해야 합니다.
• 금지사항등기 검토. 임차인 동의가 요구되는 제한행위와 국민주택기금 관련 예외 규정이 본건 경매 및 매각 후 소유권 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록관계 확인. 등록일 2014.06.05로 기재된 민간임대주택의 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각 후 의무 승계 여부를 관할 기관과 법률 전문가에게 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2015-66호를 열람하여 담보 범위, 실제 채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 타 호실 임차관계 분리. 여러 호실의 임차보증금을 803호에 합산하지 않도록 하고, 호실 미상 전입자는 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 함평골든하임의 최근 실거래와 유사 면적·층의 거래 사례를 대조해 130,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 104,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 83,200,000원입니다. 해당 가격은 미래에 확정된 최저가가 아니며, 가격 하락만으로 투자수익이 보장되지는 않습니다.
• 명도 및 관리비. 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 여부, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소될 권리”와 “확인할 위험”은 다르다

함평골든하임 803호의 기본적인 권리 흐름은 명확합니다. 우리은행의 2015년 근저당권이 말소기준이고, 김영춘의 2026년 임차권등기는 그보다 늦습니다. 제공된 배당 추산은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

하지만 이 물건을 권리상 완전히 안전한 무인수 물건이라고 확정하기에는 남은 확인 사항이 있습니다. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 효력, 전입일 미상 점유자, 김영춘의 실제 점유 및 임대차 변경 경위가 그것입니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 130,000,000원이라는 사실은 확인되지만, 그 금액이 최근 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 44점. 후순위 등기권리 소멸이라는 긍정적 요소는 있으나, 실제 점유와 임대주택 관련 권리의 확인이 필요하고 시세 검증도 이루어지지 않았습니다. 입찰 판단은 권리관계와 가격 비교가 끝난 뒤로 보류하는 것이 타당합니다.