광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 제1동 404호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 신청한 임의경매 사건입니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원, 경매 청구금액은 868,276,750원입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체가 이 404호만의 독립 채무라고 해석해서는 안 됩니다.
이 물건의 핵심은 경매로 소멸하는 권리와 별도로 확인해야 할 임대차·점유관계를 구별하는 것입니다. 박기준의 임차권은 2015년 말소기준권리보다 뒤에 발생했습니다. 그러나 금지사항등기와 민간임대주택등기가 존재하고, 현 점유자의 구체적인 권리관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 예상 인수액 0원이라는 숫자만으로 모든 점유·인도 문제가 해결됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 |
| 사용승인일 | 2015.04.02 |
| 단지규모 | 29세대 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 127,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 868,276,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 발급일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 2015년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.04.10 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 박기준의 주택임차권과 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 404호를 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 함평골든하임의 여러 호실과 관련된 전입·임차인 기록이 함께 나타납니다. 그러나 901호·902호 등 다른 호실의 보증금을 404호의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 매각대상인 404호와 직접 연결되는 기명 임차권자는 박기준 1명이며, 현재 점유자에 관한 정보는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 관련 부분 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기준 임차권등기 |
404호 전유부분 전부 | 87,000,000원 | 전입 2025.05.15 확정 2025.05.15 점유개시 2025.05.12 |
말소기준에 후순위 | 배당요건 확인 후순위 소멸 |
| 현 점유관계 신원 미확정 |
주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
박기준의 확정일자는 임차권등기 기재사항을 기준으로 했습니다. 현재 점유관계는 별도 기명 임차인이 확인됐다는 뜻이 아니며, 주민등록·점유·임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 127,000,000원의 적정성은 미확정
함평골든하임은 29세대 규모의 아파트이며, 2015.04.02 사용승인된 건물입니다. 이번 경매는 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원입니다.
동일 단지·유사 면적의 최근 실거래가격과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저가가 시세보다 낮은지 또는 높은지를 확정할 근거는 없습니다. 특히 소규모 단지는 개별 거래의 층·면적·상태에 따라 가격 비교가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,635,600,000원 | 124,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 공동담보에 관한 실제 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 집행비용 역시 추정치로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 1,511,178,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 1,536,222,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 1,556,183,040원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 단계적으로 낮아지지만, 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 또한 위 회차별 인수액 0원은 현재 파악된 권리와 배당 모델을 전제로 한 값입니다. 추가 점유자나 법률상 승계 의무가 확인되면 실제 취득비용 판단은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며, 주택 및 상가가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 도시가스, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 도시지역에 해당합니다. 토지의 공시지가는 302,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 관련 토지이용계획과 제한사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 토지. 부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 911.0㎡이며, 남측 도로와 접하고 있습니다.
- 환금성. 함평골든하임은 29세대 규모의 소규모 아파트입니다. 대규모 아파트단지에 비해 거래 표본 확보가 제한될 수 있으므로, 매각가격과 향후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가 자료상 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 404호 임차권등기. 박기준의 보증금 87,000,000원, 임대차계약일 2025.04.16, 전입·확정일자 2025.05.15 및 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 현 점유관계. 실제 거주자와 박기준의 관계, 주민등록 현황, 점유개시 시점, 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현 점유자의 대항력은 미상입니다.
- 다른 호실과 구별. 현황조사의 901호·902호·803호 등 다른 세대의 임차보증금을 404호 인수금액으로 합산하지 않아야 합니다. 실제 매각대상 호수와 점유 자료가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 경매 매각 이후 임대사업자 의무의 승계 여부를 검토해야 합니다.
- 금지사항등기. 임차인 동의를 요구하는 등기사항의 내용과 매각 이후 말소 여부를 법원·등기 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2015-66호와 실제 채무잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 함평골든하임 및 인근 유사 아파트의 최근 거래가격을 대조해 최저매각가 127,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자에 대한 인도 가능성 및 인도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 끝낼 수 없는 경매
함평골든하임 404호는 말소기준권리가 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당이 기준이고, 박기준의 2026년 임차권등기는 후순위입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 민간임대주택등기·금지사항등기의 처리 문제와 현 점유자의 권리관계가 남아 있습니다. 또한 실거래가격 비교가 확보되지 않아 감정가 127,000,000원의 적정성을 평가하기 어렵습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액이 크고 신건 기준 예상 미배당액도 1,511,178,000원에 이르지만, 이는 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
결론은 ‘말소기준 명확, 점유·임대주택 권리 및 가격 검증 필요’입니다. 확인된 후순위 임차권만 놓고 인수 위험을 과장할 필요는 없지만, 확인되지 않은 권리까지 안전하다고 단정해서도 안 됩니다. 본건은 임대차·점유관계와 매각 후 등기 처리, 그리고 실거래 시세를 확인한 다음 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
