광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 1동 703호입니다. 건물은 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 9층 아파트이고, 단지 규모는 29세대입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 868,276,750원입니다.
권리분석의 출발점은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,635,600,000원으로, 이번 703호 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 그러나 이 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 전체를 703호 단독 채무로 간주하거나, 미배당액을 낙찰자가 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
또한 이 물건은 일반적인 임대차 없는 아파트와 다릅니다. 주택임차권등기, 임대주택 관련 등기, 별도의 점유 관련 기록이 함께 존재합니다. 근저당의 소멸 여부와 실제로 집을 인도받을 수 있는지는 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 제1동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 단지 규모 | 함평골든하임 · 29세대 |
| 사용승인일 | 2015.04.02 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 (단독소유) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 신청채권액 | 868,276,750원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,635,600,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2015-66호 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수등기는 별도 검토
말소기준은 2015년 4월 10일 우리은행 근저당권입니다. 그 후 2025년 12월 29일 등기된 이영금의 주택임차권과 2026년 4월 17일 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2022.06.13 민간임대주택등기에는 임대의무기간 중 계속 임대할 의무와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기록되어 있습니다.
두 등기는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로 매각 후 말소 여부, 임대사업자 지위·의무의 승계 여부, 임차인 보호와의 관계를 관할 법원 및 관계기관에 확인해야 합니다. 두 등기가 아무 조건 없이 모두 소멸한다고 단정하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 703호와 다른 호수를 구분해야 한다
703호에 직접 연결되는 임차권자는 이영금입니다. 등기부에는 703호 전부를 대상으로 보증금 90,500,000원의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임대차계약일은 최초 2023년 4월 26일, 갱신 2025년 4월 18일이고, 점유개시일은 2023년 4월 27일, 주민등록일은 2023년 5월 9일입니다. 확정일자는 2023년 4월 28일 및 2025년 11월 24일로 기재되어 있습니다.
| 대상 / 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 703호 · 이영금 임차권등기 |
전입 2023.05.09 점유개시 2023.04.27 |
90,500,000원 |
선순위 대항력 없음
우선변제 순위 확인
임차권등기
2015년 근저당 이후의 임대차 |
신고 기록 있음 2025.12.29 기록 |
| 별도 점유 관련 기록 · 현재 신원·호수 확인 |
전입일 미상 점유관계 미상 |
500,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
임차인 동일성 및 실제 점유 확인 필요 |
확인 필요 |
703호 임차권자 이영금 외에 별도의 500,000원 보증금 관련 표기가 존재하지만, 동일 임차관계인지 다른 점유자인지 확정할 수 없습니다. 확인 전까지 두 금액을 별도 임차인의 보증금으로 단순 합산하지 않습니다.
이들의 보증금을 703호의 보증금 또는 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 한편 노재혁·김부형·모성환·김유진·조은아·나환의·추민정·강명자·정화자·임금례·김은수·HOANG THI KIM NGA 등 호수나 사용 부분이 확인되지 않은 전입 관련 기록도 있어, 이들이 703호와 관계있는지 별도로 확인해야 합니다.
따라서 현재 확인 가능한 703호 임차권자는 이영금 1명이지만, 실제 703호 전체 점유자 수는 확정하기 어렵습니다.
이영금의 전입일은 말소기준권리인 2015년 4월 10일보다 늦습니다. 따라서 보증금 90,500,000원을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다. 임차권등기의 배당·말소 관계와 함께, 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
다만 전입일이나 점유개시일이 확인되지 않는 사람에 대해서는 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 특히 500,000원 보증금 관련 기록의 당사자와 전입·점유 경위, 호수 미상 기록의 703호 관련 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 130,000,000원, 실거래 검증은 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 확인할 수 없어, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
함평골든하임은 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 거래 표본이 충분하지 않으면 개별 호수의 가격을 평가하기 어려울 수 있으며, 신건 감정가 자체가 할인된 가격을 뜻하지도 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 계산 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 130,000,000원 |
채권액 1,635,600,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액을 사용한 계산 기준이며, 우리은행의 실제 확정채권액과 동일한 뜻이 아닙니다. 표는 집행비용과 근저당 배당을 우선 반영한 단순 추정으로, 임차인 배당·당해세·최우선변제·공동담보 배당관계는 별도로 반영하지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아닙니다.
이 수치는 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션 결과입니다. 703호에서 확정적으로 발생할 실제 미배당 채권액이라고 볼 수 없고, 매수인이 부담하는 채무도 아닙니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수로 연결되지는 않는다
| 회차 | 최저가 가정 | 근저당 배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,533,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,554,297,600원 | 0원 |
매각대금이 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 계산상 미배당액은 증가합니다. 하지만 근저당의 미회수 채권액이 매수인에게 이전되는 것은 아니므로, 확인된 권리관계만을 전제로 한 각 회차의 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 이는 703호에 관한 별도의 선순위 대항력 또는 법률상 승계의무가 추가로 확인되지 않는다는 조건에서의 추정입니다. 임차인·특수등기 관련 확인사항까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인을 받은 9층 철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며, 관련 토지이용계획상 중로3류 접합 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 감정 관련 기록상 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지로 거래 표본과 매수 수요를 개별적으로 확인할 필요가 있습니다. 최신 비교거래가 확인되지 않아 환금성이나 적정 매각가를 정량 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차권등기 확인. 이영금의 임대차계약, 전입, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 관계를 원본 서류로 대조하세요. 특히 임차권등기의 매각 후 말소와 실제 주택 인도 여부는 구분해서 확인해야 합니다.
- 실제 703호 점유자 확인. 500,000원 보증금 관련 기록의 당사자와 전입일·점유개시일·임대차관계를 확인하세요. 호수 미상 전입자가 703호와 관계있는지도 확인해야 합니다.
- 다른 호수 임차인 제외. 902호, 901호, 803호 등 명확히 다른 호수로 표시된 임차보증금을 703호 인수액에 합산하지 마세요. 중복 표기된 동일인·동일 호수 기록도 독립된 임차계약으로 단정하지 마세요.
- 금지사항등기 검토. 2015.09.24 금지사항등기의 법적 효력, 말소 가능성과 매각 절차에 미치는 영향을 관할 법원에 확인하세요.
- 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간의 종료 여부, 임대사업자 지위 승계 가능성 및 매각 후 등기 처리 절차를 관계기관과 전문가에게 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 제2015-66호에 포함된 부동산과 공동담보권 실행·배당 상황을 확인하고, 채권최고액을 703호 단독의 실제 채무로 오인하지 마세요.
- 시세 원본 대조. 동일 단지 및 인근 유사 주택의 최근 실거래가격, 층·면적·건물 상태를 비교하세요. 감정가 130,000,000원 자체를 현재의 적정 시세로 단정하지 마세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인한 후 인도명령·명도 가능성과 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목을 별도로 점검하세요.
- 최종 문서 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 원본과 법원 공고의 변경사항을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
함평골든하임 703호는 우리은행의 선순위 근저당을 기준으로 후순위 임차권이 소멸하는 구조입니다. 이영금의 보증금 90,500,000원은 선순위 인수형 보증금으로 보기 어렵고, 배당 모형도 낙찰자 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아닙니다. 금지사항등기·민간임대주택등기·불명확한 점유관계·공동담보가 함께 존재하므로, 등기 말소 및 법률상 승계관계와 실제 인도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 130,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 동일 또는 유사 물건의 실거래를 확인하지 않고 낙찰가격의 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 권리 기본구조상 인수 0원 추정, 특수등기·점유 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 이 물건은 확인해야 할 조건들이 해소된 뒤 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.
