광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 있는 함평골든하임 1동 603호입니다. 건물은 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 9층 아파트이며, 단지 규모는 29세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스하우징입니다.

이 사건은 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 868,276,750원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 이 금액을 603호 한 세대의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

권리분석에서 주목할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 후순위 임차권등기의 원칙적인 소멸 여부입니다. 둘째, 민간임대주택 등기와 현재 점유관계가 실제 매수인에게 어떤 영향을 주는지입니다. 특히 두 번째 문제를 해결하지 않은 상태에서 인수 위험이 완전히 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원이며 공동담보목록 제2015-66호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 그 이후 설정된 임차권등기 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 603호 유영현과 현재 점유관계

603호에서 구체적으로 확인되는 임차권자는 유영현 1명입니다. 등기부에는 최초 보증금 85,200,000원에서 갱신을 거쳐 90,500,000원까지 변경된 이력이 기재돼 있습니다.

유영현의 임차권등기에는 갱신 후 보증금 90,500,000원이 기재돼 있지만, 최초 보증금으로 표시된 85,200,000원도 함께 확인됩니다. 배당에서 인정되는 최종 채권액은 임대차계약서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다. '현재'라고 기재된 주거 관련 기록은 구체적인 신원과 대상 호수가 확인되지 않았습니다.

현황조사에는 다른 호실의 임차인과 호수 미상 전입자들도 함께 나타납니다. 강두희(902호), 김정화(901호), 김영춘(803호), 윤금빈(604호), 김하나(602호), 심기묘(601호), 주은영(503호) 등은 기재된 호수가 603호와 다르므로 603호의 임차보증금에 합산하지 않습니다.

한편 호수가 미상인 전입 기록은 603호와의 관련 여부를 확인해야 합니다. 같은 이름과 호수로 반복 기재된 보증금 역시 각각 독립된 임차인 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 130,000,000원, 가격 메리트는 미확인

함평골든하임은 29세대 규모의 아파트입니다. 감정가는 130,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다.

하지만 이 물건과 면적이 일치하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 단지 관련 면적 정보는 49.8615㎡로 나타나지만 본건과 면적 일치 여부가 확인되지 않아 이를 그대로 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.

특히 소규모 단지이고 민간임대주택으로 등록된 이력이 있으므로 매매사례의 면적·층·임대차 상태가 본건과 유사한지도 함께 비교해야 합니다. 시세 판단 없이 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 입찰가격을 결정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 우리은행의 1,635,600,000원은 공동담보가 기재된 근저당권 채권최고액이므로 실제 확정 채무액과 구별해야 합니다.

현재 회차에서는 매각대금 130,000,000원 중 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 모델상 미배당액은 1,508,220,000원입니다. 다만 이는 실제 미상환 채무가 확정됐다는 뜻이 아니며, 공동담보의 다른 물건에서 이루어지는 배당도 반영한 금액이 아닙니다.

회차별 예상 배당 변화

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지역이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 아파트로 2015.04.02 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 대상 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 일부 토지는 중로3류에 접합니다. 토지 관련 공시지가 정보는 302,700원/㎡입니다.
• 토지. 공부상 지목은 대지이고, 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 911.0㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 자료상 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다. 공부와 현황의 차이도 별도로 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 매도 가능가격과 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 603호 임차권등기 확인. 유영현의 임대차계약서, 갱신계약서, 임차권등기명령 및 실제 보증금 반환관계를 확인하세요. 최초 85,200,000원과 갱신 후 90,500,000원의 차이를 검토해야 합니다.
• 대항력 발생 시점 확인. 유영현의 점유개시일은 2019.01.28, 주민등록일은 2025.11.25로 기재돼 있습니다. 실제 전입 이력과 점유의 계속성을 확인하세요.
• 현재 점유자 확인. 주거 관련 기재에 나타난 '현재'와 보증금 500,000원의 관계를 확인하고, 실제 603호의 현 점유자가 누구인지 확인하세요.
• 다른 호실의 보증금 제외. 604호·602호·601호 등 별도 호실의 임차보증금은 603호 매수인의 인수액에 자동 합산되지 않습니다. 호수 미상 전입자는 대상 물건과 관련이 있는지 별도로 확인하세요.
• 금지사항등기 검토. 2015.09.24 금지사항등기의 내용과 2015.04.10 근저당권의 설정 경위를 검토하고, 경매 매각 및 매수인의 권리취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 내용과 임대의무기간, 현재 임대사업자 지위, 매각 이후의 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 우리은행 근저당권에 공동담보목록 제2015-66호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 물건에 대한 경매·배당 진행 여부를 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 단지와 면적이 일치하는 최근 실거래가를 확인하고, 동일 조건의 비교 사례가 부족하면 인근 유사 물건의 거래가격을 검토하세요.
• 명도 및 관리비 확인. 실제 점유 상태, 점유자의 퇴거 가능성, 공용부분 관리비 체납 등을 확인하세요.
• 경매 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 가격과 점유는 보류”

함평골든하임 603호는 등기상 말소기준이 비교적 명확한 물건입니다. 2015년 우리은행 근저당권이 기준이고, 2025년 설정된 유영현의 임차권등기는 그보다 후순위입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건은 단순한 무임차 아파트가 아닙니다. 임차권등기가 존재하고, 보증금 갱신 이력이 있으며, 민간임대주택 관련 등기와 신원 미상의 점유 기록도 확인됩니다. 권리관계의 최종 확인 없이 안전한 물건이라고 단정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 130,000,000원이 현재 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰될 경우 최저가가 내려가지만, 그것만으로 가격 매력이 확보되는 것은 아닙니다.

결론은 권리순위 확인, 점유·임대등록 검증, 시세 비교 후 입찰 판단입니다. 후순위 임차권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 현재 단계에서는 인수 위험과 적정가격에 대한 불확실성이 남아 있습니다. 입찰 여부와 응찰가격은 이 불확실성을 해소한 뒤 결정하는 것이 바람직합니다.