* 예상 인수액 0원은 제시된 배당계산과 등기상 권리순위에 따른 판단입니다. 실제 인수 여부는 임차인의 대항력, 매각물건명세서, 민간임대주택 관련 권리 및 매각조건 확인을 전제로 합니다.

광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 제1동 3층 304호 아파트입니다. 건물은 2015년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 단지 규모는 29세대입니다. 현재 소유자는 주식회사씨에스하우징으로, 2015년 4월 10일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권설정이 이루어졌습니다.

등기에는 일반적인 근저당권뿐 아니라 금지사항등기, 민간임대주택등기, 주택임차권등기가 확인됩니다. 따라서 은행의 선순위 근저당권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 모든 문제가 정리된다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 304호 임차권자 김희우의 보증금 87,000,000원과 민간임대주택 관련 제한사항을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,635,600,000원이고, 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보에 관한 채권최고액이지, 304호 단독의 확정 채무액을 의미하는 것은 아닙니다.

이후 2025년 12월 29일 김희우의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 4월 17일 우리은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 임차권등기와 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 304호 김희우의 87,000,000원

304호에 특정되어 확인되는 임차권자는 김희우 1명입니다. 임차권등기에는 계약일, 점유개시일, 주민등록일 및 확정일자가 기재되어 있습니다. 해당 호실 이외의 다른 호실에 관한 임차보증금은 304호 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

현황조사에는 다른 호실의 임차인 및 점유자로 확인되는 사람들도 다수 기재되어 있습니다. 또한 점유 호실이 특정되지 않은 전입자들이 있어 304호에 추가 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 304호의 실제 거주자, 점유권원, 임대차관계 및 명도 대상을 별도로 확인해야 합니다.

다른 호실의 임대차 보증금이나 중복 기재된 동일인의 보증금을 304호의 채무로 합산하면 실제 인수 위험이 과장됩니다. 따라서 본 분석은 304호에 특정된 김희우의 임차권을 중심으로 하고, 호실 미상 점유자는 점유관계 확인 대상으로 구분합니다.

③ 가격 분석 — 신건 125,000,000원의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 304호의 확인된 임차보증금은 87,000,000원이고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격 메리트를 판단할 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 그러므로 감정가가 곧 시세라고 가정하거나, 최저가 125,000,000원을 주변 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.

* 계산상 취득금액 = 가정 매각가 + 현재 예상 인수액. 취득세·명도비·체납관리비 및 기타 부대비용은 제외합니다. 인수액 0원은 관련 권리관계 확인을 전제로 하며, 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

매각대금 125,000,000원에서 추정 집행비용 2,550,000원을 제외하면 122,450,000원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 은행의 채권최고액을 채권액으로 적용한 단순 계산상 미배당액은 1,513,150,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

신청채권액 868,276,750원 역시 예상배당액보다 큽니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매신청 청구액은 구별해야 하며, 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 조세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 확대

입찰가격이 내려가면 근저당권자에게 배당되는 금액이 감소하고 미배당액은 커집니다. 다만 근저당 채권의 미배당액은 후순위 매수인이 당연히 인수하는 금액이 아닙니다. 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조와 매수인의 채무 인수는 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대가 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 토지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
• 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈위페인트 및 인조석 마감, 내부는 벽지 및 인테리어 마감 등이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역으로, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 302,700원/㎡이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 함평골든하임은 29세대 규모의 아파트입니다. 실제 환금성과 적정 매입가격은 해당 면적의 거래사례 및 현지 매수수요를 통해 판단해야 하며, 현재 실거래 비교만으로는 유동성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호 임차권등기 원본 확인. 김희우의 임차보증금 87,000,000원, 임대차계약일 2024.11.04, 점유개시일 2024.11.22, 주민등록일 2024.11.26, 확정일자 2025.11.19 및 임차권등기일 2025.12.29를 원본과 대조하세요.
• 대항력·우선변제 확인. 2015.04.10 말소기준 근저당권과 임차권의 선후관계를 확인하고, 실제 점유 및 주민등록의 연속성과 배당요구 효력을 검토하세요. 후순위 임차권이라는 이유만으로 조사 없이 명도할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 호실별 임차관계 구분. 다른 호실 임차인의 보증금을 304호에 합산하지 마세요. 호실이 특정되지 않은 전입자에 대해서는 실제 거주 호실과 점유권원을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.13 민간임대주택등기와 2015.09.24 금지사항등기의 효력, 임대의무기간, 매각 후 말소·승계 조건 및 임차인 관련 의무 여부를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 우리은행 근저당 채권최고액 1,635,600,000원과 신청채권액 868,276,750원을 구분하고, 공동담보목록 제2015-66호 및 실제 채권신고 내용을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 125,000,000원을 그대로 시세로 보지 마세요. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래, 현재 매물가격, 개별 호실 상태 및 임대차관계를 비교한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 명도 및 관리비. 304호의 실제 점유자, 이사 협의 가능성, 점유관계에 따른 인도 절차 및 공용부분 체납관리비를 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 확인하고 변경·정정 여부도 점검하세요.

맺으며 — “계산상 인수 0원 ≠ 모든 위험 해소”

함평골든하임 304호의 말소기준권리는 분명합니다. 2015년 우리은행 근저당권이고, 확인된 304호 임차권자는 2024년 점유·전입한 김희우입니다. 따라서 등기상 선후관계만 놓고 보면 후순위 임차권에 따른 보증금 인수 가능성은 낮으며, 현재 배당계산 역시 인수 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 이 물건은 단순한 근저당 경매만은 아닙니다. 임차보증금 87,000,000원, 민간임대주택등기, 금지사항등기, 공동담보 근저당이 함께 존재합니다. 게다가 신건 최저가 125,000,000원을 검증할 최근 실거래가격도 확인되지 않습니다. 인수 위험이 낮다는 판단과 가격이 매력적이라는 판단은 반드시 구분해야 합니다.

종합하면 권리순위는 비교적 명확하지만, 임대주택 관련 법률관계와 실제 점유·시세 검증이 필요한 C등급의 조건부 검토 물건입니다. 매수인 인수 0원이라는 계산을 최종 결론으로 받아들이기보다, 관련 등기와 임차인 권리를 확인한 뒤 가격 메리트가 확보되는지 판단하는 접근이 적절합니다.