광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 701호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 경매 신청채권액은 868,276,750원으로 기재되어 있습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 근저당 설정일과 701호 임차권등기 사이의 선후관계입니다.

등기부상 701호 임차권은 2025년 11월 14일 등기됐고, 임대차 관련 주민등록일도 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 매각 시 소멸할 가능성이 높고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 건물에 민간임대주택 등기와 금지사항등기가 존재하고, 현황조사상 소재가 특정되지 않은 점유자도 있습니다. 임차권등기의 소멸과 별개로 이들 사항의 효력 및 실제 점유를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 뒤 임차권, 임대등록은 별도 확인

말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 701호 임차권등기와 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 임차권자 이한진의 주민등록일은 2021년 7월 12일, 점유개시일은 2021년 7월 28일로 기재되어 있어 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 임차권만을 기준으로 보면 매수인이 보증금 전액을 인수하는 구조는 아닙니다.

701호 및 소재 미상 점유자 확인표

아래 표는 701호 임차권등기와 현황조사에서 호실이 특정되지 않은 점유자를 구분한 것입니다. 다른 호실로 명시된 거주자의 보증금은 701호의 보증금으로 합산하지 않았습니다.

소재 호실 미상 점유자는 701호에 거주하는지 확인되지 않았습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무나 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦게 기재되어 있더라도 실제 점유 호실과 임대차관계를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.

다른 호실로 표시된 점유 내역

위 호실 표기는 701호와 구별해야 합니다. 특히 601호와 204호에는 이름 표기가 반복되어 있고 보증금 기재액에도 차이가 있습니다. 이 금액들을 701호 임차보증금이나 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다. 각 임대차의 실제 당사자와 호실은 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트를 입증할 거래 근거가 없다

함평골든하임의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 실거래가 및 실제 매각가를 확인할 수 있는 금액이 없어 최저가 130,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 저렴하다거나 시세보다 유리하다고 평가할 근거는 없습니다.

단지 정보상 함평골든하임은 29세대이며 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 0회 및 평균 할인율 0%로 표시되어 있으나, 확인 가능한 실거래가나 실제 매각가가 없는 상황에서 이 통계만으로 가격 우위를 판단할 수는 없습니다. 현재 최저가와 비교 가능한 동일 면적·유사 조건의 거래를 확보하기 전까지 가격 메리트는 미확인으로 보는 것이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 매각가 130,000,000원 가정에서 집행비용을 제외한 127,380,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 단순 계산상 미배당액은 1,508,220,000원입니다. 이 금액은 실제 대출잔액이나 다른 공동담보에서의 변제를 확정하는 수치가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리, 함평군청 남동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 있는 주택·상가 혼용지대이며, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물로 사용승인일은 2015.04.02입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 911.0㎡, 공시지가 302,700원/㎡, 일반상업지역입니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 접하고, 토지는 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 정보상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임차권등기 범위와 단지 매칭 면적이 다르므로 전유면적 및 공부 일치 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 29세대입니다. 비교 가능한 최신 거래가격과 실제 매각가를 확인할 수 없어 환금성이나 적정 매각가격을 수치로 평가하기 어렵습니다. 거래사례와 면적 확인이 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 701호 임대차 원본 대조. 이한진의 임대차계약서, 주민등록, 실제 점유, 확정일자 및 임차권등기 내용을 대조하고 말소기준권리와의 선후관계를 확인하세요.
• 소재 미상 점유자 확인. 노재혁, 김부형, 모성환, 김유진, 조은아, 나환의, 추민정, 강명자, 정화자, 임금례, 김은수, HOANG THI KIM NGA의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인하세요. 701호 해당 여부가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 인수액을 단정하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각 후 등기의 존속·말소 가능 여부를 확인하세요. 금지사항등기의 구체적 효력도 등기부 원본과 관련 서류를 통해 검토해야 합니다.
• 최우선변제와 당해세. 예상배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서, 임차인 배당요구 및 관련 세금 내역을 확인하여 실제 배당과 인수 위험을 다시 계산하세요.
• 공동담보와 채권액. 신청채권액 868,276,750원과 근저당 채권최고액 1,635,600,000원을 혼동하지 마세요. 공동담보목록 제2015-66호와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 변제 내역을 확인해야 합니다.
• 면적과 실거래. 임차권등기상 68.6595㎡와 단지 매칭 면적 49.8615㎡를 집합건축물대장 및 감정평가서로 대조하세요. 면적이 일치하는 최근 실거래가와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 시세 대비 할인율을 산정하지 마세요.
• 관리비 체납. 현황조사보고서에는 2026.04.30 기준 미납관리비 약 279,710원이 기재되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소에서 현재 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 관리비 내역을 교차 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 무조건 안전 · 저렴”

함평골든하임 701호는 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위인 임차권등기가 매각으로 소멸할 것으로 예상되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 권리관계가 모두 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 효력, 소재 미상 점유자의 실제 호실, 최우선변제 및 당해세, 면적 불일치, 미납관리비를 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 비교할 수 없어 최저가 130,000,000원의 시세상 우위를 입증할 수 없습니다. 권리상 인수 위험이 낮아 보인다는 점과 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 원본 서류를 대조하고 면적이 일치하는 거래사례를 확보하기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다.