광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 130,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 채권자인 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 868,276,750원입니다.
이 사건의 특징은 아파트에 거액의 선순위 근저당권과 후순위 주택임차권등기가 함께 존재한다는 점입니다. 근저당권 채권최고액은 1,635,600,000원으로 개별 호실 감정가보다 훨씬 크지만, 공동담보목록이 기재된 권리이므로 이를 501호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 매각대금 130,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 후순위 임차인에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 함평군 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 9층 건물 중 5층 |
| 비교 기준 면적 | 49.8615㎡ (단지 정보 기준, 해당 호실과 면적 일치 미확인) |
| 사용승인일 | 2015.04.02 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 868,276,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,635,600,000원 (공동담보목록 제2015-66호) |
| 501호 임차권자 | 이효정 · 임차보증금 90,500,000원 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 등기 관할 | 광주지방법원 함평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
핵심은 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준에 해당하고, 이후 등기된 2025년 이효정의 임차권등기 및 2026년 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 501호 이효정의 보증금 90,500,000원
이 사건의 직접 분석 대상은 501호 전부에 관하여 주택임차권등기가 설정된 이효정입니다. 임차권등기에는 임대차계약일, 점유개시일, 주민등록일 및 확정일자가 기재돼 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 501호 전부 |
90,500,000원 |
2025.05.19 2025.05.19 |
말소기준 후 | 후순위 · 미배당 우려 | 보증기관 승계 없음 |
| 임차권자 | 이효정 |
|---|---|
| 점유부분 | 501호 전부 |
| 임대차계약일 | 2025.03.28 |
| 점유개시일 | 2025.04.18 |
| 주민등록일 | 2025.05.19 |
| 확정일자 | 2025.05.19 |
| 임차보증금 | 90,500,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.12.17 |
| 임차권등기명령 | 2025카임12 |
등기 기재에 따르면 이효정의 점유개시일과 주민등록일은 모두 2015.04.10 말소기준 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 기재된 날짜만으로는 우리은행 근저당권에 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 확정일자 역시 근저당권 설정 이후입니다.
다만 임차권등기가 존재한다는 사실과, 그 임차보증금을 매수인이 인수하는지는 구분해서 판단해야 합니다. 후순위 임차권등기의 소멸과 임차인의 배당 부족은 동시에 발생할 수 있습니다.
③ 다른 전입자와 점유관계 — 501호와 구분해야 한다
현황조사에는 함평골든하임의 다른 호실 전입자와 호실이 특정되지 않은 전입자들도 나타납니다. 하지만 이번 매각 대상은 501호이므로, 다른 호실의 임차보증금을 501호 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 501호 관련 판단 |
|---|---|---|
| 501호 이효정 | 임차보증금 90,500,000원 · 임차권등기 | 직접 분석 대상 |
| 503호 주은영 | 임차보증금 90,500,000원 · 배당요구 접수 | 다른 호실 |
| 601호 심기묘 | 동일 이름·호실의 중복 기재 및 보증금 차이 | 다른 호실 |
| 204호 정정순 | 동일 이름·호실의 중복 기재 및 보증금 차이 | 다른 호실 |
| 호실 미상 전입자 | 전입 사실은 있으나 실제 점유 호실이 특정되지 않음 | 501호 관련 여부 미상 |
호실이 특정되지 않은 전입자에는 노재혁, 김부형, 모성환, 김유진, 조은아, 나환의, 추민정, 강명자, 정화자, 임금례, 김은수, HOANG THI KIM NGA 등이 포함됩니다. 이들의 전입신고일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유부분과 임대차관계가 확인되지 않았으므로 501호 관련 여부와 대항력은 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 후순위 임차권 · 이효정 | 90,500,000원 | 0원 예상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,620,000원과 우리은행 배당 127,380,000원은 제시된 배당계산에 따른 값입니다. 후순위 임차인 0원은 선순위 채권에 배당재원이 모두 소진된다는 가정하에 분석한 결과입니다. 실제 배당순위·금액은 당해세, 소액임차인 최우선변제, 배당요구의 적법성, 공동담보 채권의 실제 잔액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
현재 신건 최저매각가는 130,000,000원입니다. 유찰에 따른 가격 변화와 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,533,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,554,297,600원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 확인된 권리관계와 배당 가정을 전제로 하면, 낙찰가가 낮아질수록 권리 인수액이 자동으로 증가하는 구조는 아닙니다.
다만 최저매각가가 낮아지는 것과 시세 대비 저렴해지는 것은 다른 문제입니다. 함평골든하임의 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인할 수 없어, 130,000,000원 또는 유찰 이후 가격이 실제 시장에서 경쟁력 있는 수준인지는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 필지 남측에는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있으며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 해당하며, 토지 공시지가는 302,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 관련 토지이용 제한과 건축물대장 내용을 추가로 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 함평골든하임은 총 29세대 규모의 공동주택으로 기재돼 있습니다. 대규모 아파트단지와 비교하면 거래 사례가 제한될 수 있어, 실제 매도 기간과 거래가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 민간임대주택 등기와 관리비 — 추가 확인이 필요한 부분
특히 소유자가 법인인 임대주택에서 후순위 임차권등기까지 존재하는 만큼, 일반적인 개인 소유 아파트보다 임대사업 관계와 매각조건의 확인이 중요합니다. 금지사항등기의 정확한 적용 범위와 근저당 설정 경위도 함께 살펴봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.04.10 우리은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 공동담보목록 제2015-66호의 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 501호 임차권 확인. 이효정의 임차보증금 90,500,000원, 임차권등기 내용, 실제 점유 여부, 대항력 성립 및 배당관계를 확인하세요.
- 인수조건 확인. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 별도의 인수조건이나 임차권 관련 특기사항이 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택 규제 확인. 금지사항등기 및 민간임대주택등기의 효력, 임대의무기간과 매각 후 임대사업 관련 의무를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 다른 호실 및 호실 미상 전입자들을 501호 임차인으로 합산하지 말고, 현장조사로 501호의 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 2026.04.30 기준 미납관리비 약 31,320원의 최신 잔액, 공용부분 해당액 및 추가 발생액을 확인하세요.
- 가격 확인. 최저가 130,000,000원이 적정한지는 최근 실거래가와 동일 면적·유사 층 거래사례를 확인한 후 판단하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대주택 관련 서류를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만 보고 안전하다고 판단하지 말 것
함평골든하임 501호는 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 2025년 설정된 이효정의 임차권등기가 그보다 늦다는 점에서 기본적인 권리 선후관계는 비교적 명확합니다. 제시된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 아파트로 평가하기는 어렵습니다. 90,500,000원의 후순위 임차보증금이 배당으로 회수되지 않을 가능성이 있고, 금지사항등기·민간임대주택등기의 매각 후 효력과 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래가격을 알 수 없어 130,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 인수액은 계산상 0원, 그러나 입찰 판단은 보류입니다. 임대주택 관련 의무와 501호 점유관계를 명확히 확인하고, 시세 비교를 통해 적정 입찰가를 정하는 순서가 필요합니다.
