광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 1동 801호입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 출발점은 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원이고 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 이후 2026.02.11 박성우 명의의 주택임차권이 등기되고, 2026.04.17 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
다만 채권최고액이 최저매각가보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 인수하는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고 배당받지 못한 채권은 원칙적으로 채무자에 대한 문제로 남습니다. 이 사건에서 따로 살펴야 할 부분은 임대주택 관련 등기와 점유자의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 8층 801호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 8층 · 사용승인 2015.04.02 |
| 단지 규모 | 함평골든하임 · 29세대 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 868,276,750원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.10 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,635,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
특히 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 연결되어 있습니다. 채권최고액 1,635,600,000원이 801호에만 설정된 독립 채권액인 것처럼 해석해서는 안 됩니다. 실제 채무잔액과 다른 공동담보물의 배당·변제관계를 확인해야 정확한 채권 회수액을 판단할 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 801호 확인이 우선
801호와 연결되는 등기상 임차권자는 박성우입니다. 임차권등기에는 2015.04.21 주민등록 및 점유개시 사실이 기재되어 있습니다. 이는 말소기준인 우리은행 근저당 설정일(2015.04.10)보다 늦으므로 그 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.
그러나 주거 점유자로 현재라고 기재된 별도 기록은 전입신고일과 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 해당 점유자의 권리를 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다.
| 성명·구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
박성우 임차권등기 |
전부 · 주거 2015.04.21 임차권등기 2026.02.11 |
90,500,000원 5·6차 계약 기준 |
말소기준 후순위
대항력 없음
확정일자 기재
배당요구 신고
승계 신고 아님 근저당 후순위 임차권으로 매각 시 소멸 예정 |
|
현재 점유관계 미확인 |
주거 전입일 미상 호실 미상 |
500,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 신고 아님 점유 호실·주민등록·계약관계 확인 필요 |
박성우의 보증금은 임차권등기에 최초 82,000,000원, 이후 85,200,000원, 88,200,000원, 5·6차 계약 90,500,000원으로 기재되어 있습니다. 임차권등기상 채권 표기금액 82,000,000원과 최종 계약 보증금 90,500,000원은 구별해야 합니다.
- 박성우: 근저당 이후 전입한 후순위 임차권자입니다. 임차권등기는 소멸 대상으로 분류되며 보증금 자체가 매수인 인수액으로 고정되는 구조는 아닙니다.
- 현재: 전입일 및 호실을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 계약과 점유를 확인하기 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
- 보증금 합산: 다른 호실의 임차보증금이나 동일인의 중복 기재 금액은 801호의 인수액으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 검증 — 신건 130,000,000원의 의미
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 임차권 외 별도의 인수금액이 발생하지 않는다는 가정에서는 실질취득액 역시 130,000,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 비용과 미확인 점유 위험이 반영되어 있지 않습니다.
함평골든하임은 29세대 규모의 아파트입니다. 인근 동일 면적·유사 층수의 최근 거래와 실제 매물 호가를 대조하기 전에는 130,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 130,000,000원 | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 104,000,000원 | 감정가 대비 하락 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 83,200,000원 | 감정가 대비 하락 |
유찰 시 금액은 회차별 계산 시나리오입니다. 실제 유찰 여부·차기 매각조건은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다. 제시된 금액은 시장 시세가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 공제한 금액이 근저당권자 우리은행에 배당되고, 채권최고액 기준으로는 상당한 미배당액이 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,635,600,000원 | 127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 130,000,000원 |
| 매각대금 | 130,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,620,000원 |
| 우리은행 예상배당 | 127,380,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 1,508,220,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미상 점유 위험 확인 전) |
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산상 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 868,276,750원으로 채권최고액과 다르며, 공동담보의 실제 채권잔액과 배당관계도 확인이 필요합니다. 박성우 등 임차인의 실제 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,508,220,000원 |
| 1회 유찰 | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,533,856,000원 |
| 2회 유찰 | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,554,297,600원 |
채권최고액을 기준으로 계산하면 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시에도 신청채권액이 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자가 배당받지 못한 금액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인의 책임은 말소되지 않는 별도 권리나 법률상 승계 의무가 존재하는지에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주거 및 상가혼용지대로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대입니다. 공시지가는 302,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 아파트로, 매각 후 재매도 가격을 판단할 때에는 동일 단지뿐 아니라 인근 유사 아파트의 실제 거래와 매물 상황을 함께 비교할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박성우 임차권 확인. 2015.04.21 점유·주민등록일과 근저당 설정일 2015.04.10의 선후관계를 재확인하고, 임차권등기 및 최종 계약 보증금 90,500,000원의 관계를 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. ‘현재’로 표시된 주거 점유자의 실제 신원, 호실, 전입일, 임대차계약과 보증금 반환관계를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태에서는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 호실 일치 여부. 매각대상은 제1동 801호로 기재되어 있으나 박성우 임차권의 주소에는 101동 801호라는 표기가 나타납니다. 건축물대장·등기부·임차권등기·현장 주소가 동일한 목적물을 가리키는지 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 2015.09.24 등기의 효력, 임차인 동의와 제한물권 설정에 관한 내용을 매각물건명세서 및 관련 원본 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.13 등기된 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 후 의무의 존속 및 말소 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 공동담보목록 제2015-66호와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 배당관계를 확인하세요.
- 시장가격 확인. 최저가 130,000,000원이 인근 유사 아파트의 최근 실거래와 비교해 유리한지 확인한 후 응찰가를 정하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류와 법원의 특별매각조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 점유 위험 해소”
이 물건은 우리은행 근저당이 말소기준이라는 점에서 등기상 담보권의 우선순위가 비교적 명확합니다. 박성우 임차권 역시 그 근저당에 후순위로 등기되어 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 그것만으로 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 실제 점유관계가 명확하지 않은 기록이 있고, 금지사항등기·민간임대주택등기까지 존재합니다. 더욱이 신건 최저가 130,000,000원이 실제 거래시세보다 유리하다는 근거도 아직 확정되지 않았습니다.
종합하면 권리구조는 일부 명확하지만, 점유와 임대주택 제한사항은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 확인 전에는 가격 메리트를 높게 평가하거나 인수액 0원을 확정하는 것이 적절하지 않습니다. 권리·점유 확인이 먼저, 입찰가격 결정은 그다음입니다.
