광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍에 있는 함평골든하임 1동 6층 602호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 130,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.

소유자는 주식회사씨에스하우징입니다. 2015년 소유권보존등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정됐고, 2026년 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리인 근저당의 채권최고액은 1,635,600,000원으로, 공동담보목록 제2015-66호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 등기상 채권최고액이지, 602호에만 독립적으로 배분된 확정 채무액은 아닙니다.

권리분석의 핵심은 등기된 김하나의 임차권과 별도로 확인되는 점유 미상 정보입니다. 김하나는 말소기준권리보다 늦게 전입한 후순위 임차권자로 파악됩니다. 반면 전입일·점유 범위가 특정되지 않은 별도 점유 정보는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대주택 관련 등기는 별도 확인

② 임차인·점유관계 — 602호를 따로 보아야 한다

현황조사에는 함평골든하임의 여러 호수에 관한 임차인 정보가 함께 확인됩니다. 그러나 다른 호수의 보증금을 602호 낙찰자의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 602호로 특정된 임차권자는 김하나이며, 이와 별도로 호수·전입일이 확인되지 않은 점유 정보가 있습니다.

‘현재’는 점유 정보에 기재된 표현으로, 특정 임차인의 실명이나 602호 점유 사실이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 실제 점유자 및 계약관계를 확인해야 합니다.

김하나 — 후순위 임차권등기

김하나의 점유개시·전입·확정일자는 모두 2015년 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 유형으로 보기 어렵습니다. 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도, 제시된 권리관계상 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.

또한 601호·603호·604호 등 다른 호수의 임차보증금은 각각의 임대차관계에 속합니다. 동일 건물에 관한 현황조사 정보라는 이유만으로 602호 인수 위험에 합산할 수 없습니다. 동일 성명의 반복 기재 역시 별개의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 다른 후순위 권리자에게 돌아갈 잔여 매각대금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 기준으로, 표시된 부족액을 602호의 독립된 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 권리 확인은 필수

유찰되면 예정된 최저매각가는 104,000,000원, 83,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 수치는 법원 매각가격의 변화를 보여줄 뿐, 실제 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

특히 미상 점유자가 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 확인될 경우에는 단순히 낙찰가만 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 낙찰가와 실제 인수해야 하는 미배당 보증금을 합산해야 하며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락만으로 매입 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로, 2015.04.02 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 인조석 마감, 내부는 벽지·인테리어 마감이며 새시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 접근도로. 대상 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 911.0㎡, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 지목은 대지이고 토지이용상황은 아파트입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
• 환금성. 함평골든하임은 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 거래 표본과 최근 실거래가격이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다. 소규모 단지라는 특성상 매수 수요와 재매각 소요기간을 별도로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호 실제 점유자 확인. 등기된 김하나가 현재 점유하고 있는지, 다른 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 점유자가 교체됐다면 새로운 임대차계약이나 점유권원이 존재하는지도 확인하세요.
• 미상 점유 정보 확인. 보증금 500,000원으로 기재된 점유 정보가 602호에 해당하는지, 실제 전입일·점유개시일·확정일자가 언제인지 확인해야 합니다. 대항력은 현재 미상으로 두어야 합니다.
• 김하나 임차권등기 원본 대조. 보증금 90,500,000원, 2023.04.11 주민등록, 2025.12.23 임차권등기 및 배당요구 관계를 확인하세요. 후순위 임차권의 말소 처리도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 및 의무 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 매각에 따른 의무의 처리, 등록 말소 가능 여부를 관할 기관과 매각물건명세서 등을 통해 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 임차인 동의 없는 제한물권 설정을 제한하는 등기의 내용과 기존 우리은행 근저당권의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재돼 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 배당 관계를 확인하고, 채권최고액 전체를 602호의 확정 채무로 오해하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 동일 단지 및 인근 유사 아파트의 실제 거래가격, 매물 호가, 전용면적, 층수와 주택 상태를 함께 비교해야 합니다. 감정가 130,000,000원 자체가 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능성을 확인하세요. 개별 사용료와 공용관리비를 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
• 명도 및 인도 절차. 실제 점유자와 법적 점유권원을 확인하고, 낙찰 후 인도명령 가능 여부 및 명도 소요비용을 고려해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 위험 확인은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 말소기준은 2015년 우리은행 근저당권으로 명확합니다. 602호 임차권자 김하나의 전입과 임차권등기는 모두 후순위여서, 제시된 권리관계상 보증금 90,500,000원을 매수인이 그대로 인수하는 유형은 아닙니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

하지만 여기에서 곧바로 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 전입일과 호수가 불분명한 별도 점유 정보가 남아 있고, 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 확인이 필요하기 때문입니다. 특히 미상 점유자의 대항력 여부는 입찰 전에 반드시 해소해야 할 핵심 변수입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 130,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 부족합니다. 29세대 소규모 단지의 환금성과 임대주택 관련 의무까지 고려하면, 신건 감정가만 믿고 서둘러 입찰할 상황은 아닙니다.

종합 판단은 C등급의 신중 검토형입니다. 후순위 임차권 소멸과 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 실제 점유관계·민간임대주택 의무·시세 검증이 끝나기 전에는 가격 경쟁력과 최종 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다. 권리의 큰 흐름은 확인됐지만, 입찰 판단은 추가 확인 후에 내려야 합니다.