광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 있는 함평골든하임 1동 5층 504호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이고, 신청채권자는 주식회사 우리은행입니다. 감정가와 최저매각가는 130,000,000원으로 동일하며 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.

권리분석의 기준은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 본건 임차인의 최초 임대차계약일은 2015년 4월 15일, 전입일은 2015년 5월 12일로 기준 근저당권보다 늦습니다. 이후 설정된 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있어, 확인된 임차권에 대한 금전 인수는 0원으로 판단됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 무위험 물건으로 보아서는 안 됩니다. 등기에는 임대차보증금의 갱신 내역뿐 아니라 민간임대주택등기와 금지사항등기도 나타납니다. 임차보증금의 현재 금액과 특수 등기의 효력을 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 특수 등기는 별도 확인

핵심은 근저당권과 임대차의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권은 2015년 4월 10일 접수되었고, 정화자의 최초 임대차계약은 2015년 4월 15일, 확정일자는 2015년 4월 22일, 전입일은 2015년 5월 12일입니다. 모두 기준 근저당권 이후입니다. 따라서 정화자의 임차권은 확인된 등기 순위상 매수인이 보증금을 인수하는 권리로 보이지 않으며, 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

본건 504호 임차인 현황

임차권등기에는 최초 보증금 82,000,000원, 갱신 1차 85,200,000원, 갱신 2차 88,200,000원, 갱신 3·4차 90,500,000원이 기재되어 있습니다. 반면 현황조사상 보증금은 82,000,000원으로 나타납니다. 따라서 현재 보증금은 최신 갱신계약서와 임차권등기 원본으로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 본건 504호 임차인으로 합산하지 않았습니다.

② 가격 판단 — 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없다

현재 회차는 유찰이 없는 신건이며 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 다만 가격의 적정성은 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사면적의 최근 거래가격과 직접 비교하기 전까지 시세 대비 가격 메리트는 유보해야 합니다.

유찰 후 최저매각가가 낮아지는 것과 실제 시장가격보다 저렴하게 취득하는 것은 별개의 문제입니다. 특히 본건은 임차권의 인수 위험 외에도 민간임대주택등기, 금지사항등기 및 임차보증금 기재 차이를 확인해야 합니다. 최근 실거래와 물건 상태를 검증하지 않은 채 특정 가격을 입찰 상한으로 정하는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

위 계산은 등기상 근저당 채권최고액 1,635,600,000원을 채권액으로 가정한 참고 시나리오입니다. 신청채권 청구액 868,276,750원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 수치이므로, 실제 배당채권액과 미배당액은 채권계산서로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2015.04.02.입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 911㎡로 기재되어 있으며 일반상업지역에 해당합니다. 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 있고, 지형은 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 공시지가 기재액은 302,700원/㎡입니다.
• 규제·등기. 감정평가 자료상 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 민간임대주택등기와 금지사항등기는 별도 확인이 필요한 권리·제한 사항입니다.
• 환금성. 단지는 29세대 규모입니다. 단지 규모만으로 거래 유동성을 단정하기 어렵고, 동일면적의 최근 거래와 실제 매물 상태를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 등기상 갱신 후 보증금 90,500,000원과 현황조사상 82,000,000원의 차이를 최신 임대차계약서, 갱신계약서 및 임차권등기 원본으로 대조하세요.
• 임차권 소멸 여부. 2015.04.10. 근저당권과 임대차·전입·임차권등기의 순위를 다시 확인하고, 매각물건명세서에서 임차권의 인수 여부를 최종 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액 기준 관련 기재가 있습니다. 경매 매각 후의 존속·승계 여부를 법원과 관할 지자체에 확인하세요.
• 금지사항등기. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등 제한 내용이 기재되어 있습니다. 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해 효력 및 말소 여부를 확인하세요.
• 실제 채권액. 신청채권 청구액 868,276,750원과 근저당 채권최고액 1,635,600,000원을 구분하세요. 채권계산서와 예상배당 내역을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 신건 최저가 130,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 단지·유사면적의 최근 실거래와 실제 물건 상태를 비교한 후 응찰 상한을 정하세요.
• 점유·관리비. 본건 504호의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부, 관리비 체납 내역을 확인하세요. 권리상 인수액이 0원으로 분석된다고 해서 명도나 관리비 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 매각기일. 예정 매각기일은 2026.11.09.입니다. 입찰 직전 변경 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기사항전부증명서를 확인하세요.

맺으며 — “임차권 인수 0원”과 “무위험”은 다르다

함평골든하임 504호는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권이 기준권리이고, 정화자의 임대차와 전입은 그 이후입니다. 등기상 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 확인된 임차권에 대한 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 등기상 갱신 보증금 90,500,000원과 현황조사상 82,000,000원의 차이, 민간임대주택등기, 금지사항등기는 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인 과제입니다. 또한 감정가와 최저가가 130,000,000원으로 같더라도 최근 실거래와 비교하지 않고 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

결론은 임차권의 금전 인수 위험은 낮게 판단되지만, 특수 등기와 보증금 확인이 선행되어야 하는 물건이라는 것입니다. 권리상 인수액과 시세상 취득 메리트를 각각 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.