광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍에 있는 함평골든하임 1동 302호가 경매로 나왔습니다. 감정가는 125,000,000원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이고, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 868,276,750원입니다.
등기부에는 2015년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준으로 존재합니다. 이후 윤현미의 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 기록되어 있습니다. 채권의 선후관계만 보면 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 민간임대주택 관련 등기와 실제 임차인의 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
특히 이 사건의 중요한 질문은 단순히 최저가가 얼마인지가 아닙니다. 302호의 실제 임차인이 누구인지, 임차권등기된 보증금이 매각 후 어떻게 처리되는지, 낙찰자가 부담할 비용이나 권리가 남는지를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1029 함평골든하임 1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 함평군 함평읍 광남길 41 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 9층 건물 |
| 사용승인 | 2015.04.02 |
| 단지 규모 | 함평골든하임 · 29세대 |
| 소유자 | 주식회사씨에스하우징 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 868,276,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기소 | 광주지방법원 함평등기소 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
여기서 중요한 점은 1,635,600,000원을 302호만의 개별 채무액으로 볼 수 없다는 것입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체가 이 호실에만 대응하는 금액이라고 단정해서는 안 됩니다.
금지사항등기에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인 동의 없이 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용이 기록되어 있습니다.
민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
매각에 따른 이들 등기의 처리와 임대사업자 관련 의무의 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 일반적인 후순위 근저당·가압류와 동일하게 자동 소멸한다고 단정하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 윤현미 임차권등기가 핵심
등기부 을구에는 윤현미의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기일은 2026.03.13이고, 임차권등기명령 사건은 2026카임13입니다.
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤현미 | 전부 |
1차 84,800,000원 2차 87,000,000원 |
계약 2021.07.15 / 2025.07.25 점유 2021.07.24 주민등록 2024.01.16 확정일자 2025.12.01 임차권등기 2026.03.13 |
대항력 확인 필요 우선변제 확인 필요 승계신고 아님 |
윤현미의 임차보증금은 등기부에 1차 84,800,000원, 2차 87,000,000원으로 구분되어 있습니다. 두 금액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 현재 유효한 보증금 및 실제 반환채무의 범위는 임대차계약서와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
윤현미의 점유개시일과 주민등록일은 모두 우리은행 근저당 설정일인 2015.04.10 이후입니다. 따라서 기재된 날짜만으로는 근저당권보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 임차권등기에 기재된 주소는 101동 302호이고, 매각대상 및 등기부의 건물 표기는 제1동 302호입니다. 건물 표시의 동일성과 실제 점유관계를 확인하기 전까지 해당 임차권을 근거로 매수인의 인수위험이 완전히 해소되었다고 확정할 수 없습니다.
예상배당에서는 우리은행 근저당권에 매각대금이 배분되므로 윤현미에게 배당될 금액을 별도로 산정하지 않았습니다. 이때 보증금 미회수 문제와 낙찰자의 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 실제 법률상 인수 여부는 매각물건명세서와 임차인의 대항력 및 점유 사실을 확인한 뒤 확정해야 합니다.
호실 미상 전입자 — 302호 해당 여부부터 확인
현황조사에는 호실이 특정되지 않은 전입자들이 함께 기재되어 있습니다. 이들이 모두 302호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 302호와의 관련성이 확인되지 않은 전입자를 독립적인 보증금 인수 대상으로 합산하는 것은 부정확합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 범위 | 보증금 | 권리 및 배당 확인 |
|---|---|---|---|---|
| 노재혁 | 2022.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김부형 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 모성환 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김유진 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조은아 | 2024.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 나환의 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 추민정 | 2017.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 강명자 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정화자 | 2015.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 임금례 | 2021.08.03 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 배당요구 2026.06.15 |
| 김은수 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| HOANG THI KIM NGA | 2026.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
호실이 확인되지 않은 전입자들의 확정일자·보증금·실제 점유 여부는 확인이 필요합니다. 기재된 전입일은 모두 2015.04.10 말소기준권리 이후이지만, 해당 호실과 임대차관계가 특정되지 않았으므로 선순위 임차인이나 보증금 인수 대상으로 단정하지 않습니다.
이들의 보증금은 302호의 매수인 인수액에 그대로 더할 수 없습니다. 특히 601호의 심기묘와 204호의 정정순은 같은 성명과 전입일로 보증금이 다르게 반복 기재되어 있어, 독립된 임차인이나 서로 다른 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
302호의 실제 임차인 수는 윤현미의 권리관계와 호실 미상 전입자들의 실제 점유를 대조한 뒤 확정해야 합니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 표시된 대상은 확인되지 않습니다.
③ 시세 판단 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
함평골든하임은 29세대 규모로, 2015.04.02 사용승인된 아파트입니다. 비교 가능한 동일 호실 유형의 확정 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저매각가 125,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
또한 시세 비교에 활용할 주택의 전용면적과 실제 경매 대상 호실의 면적이 일치하는지 확인되지 않았습니다. 따라서 다른 면적이나 다른 호실의 가격을 그대로 적용한 할인율은 제시하지 않습니다.
특히 이 사건에는 임차권등기, 호실 미상 전입자, 민간임대주택 관련 등기가 함께 존재합니다. 예상 인수액 0원이 최종 확인되더라도 125,000,000원이 적정한 매수가인지 별도의 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,635,600,000원 | 122,450,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 125,000,000원 |
매각가 125,000,000원을 가정하면 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,513,150,000원입니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이므로, 이를 302호의 실제 확정 미회수 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 낙찰자가 자동으로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 1,513,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 1,537,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 1,557,440,000원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 125,000,000원 → 100,000,000원 → 80,000,000원으로 낮아집니다. 반면 우리은행 근저당권에 대한 예상 미배당액은 증가합니다.
매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되지만, 이는 임차권등기와 점유관계에 별도의 인수위험이 없다는 전제에 따른 것입니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인된다면 실질취득액은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 이 물건에서는 우선 매수인 인수 0원이라는 계산 전제가 실제 권리관계와 일치하는지 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2015.04.02입니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로 기재되어 있으며, 토지이용계획상 도시지역과 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 규제 및 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이가 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 단지입니다. 동일 유형의 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤현미 임차권등기 확인. 1차 보증금 84,800,000원과 2차 보증금 87,000,000원의 관계, 계약 변경 내용, 임차권등기 말소 여부 및 실제 보증금 반환채무를 확인하세요.
- 302호 점유자 특정. 윤현미의 등기부상 주소인 101동 302호와 매각대상 제1동 302호의 동일성을 확인하고, 현재 실제 점유자가 누구인지 조사하세요.
- 호실 미상 전입자 확인. 현황조사에 등장하는 호실 미상 전입자들이 302호와 관련되어 있는지 구분하세요. 다른 호실 임차인의 보증금을 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당권의 설정일 2015.04.10과 임차인의 점유개시일·주민등록일·확정일자를 대조하여 대항력과 우선변제권을 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기가 매각에 따라 어떻게 처리되는지, 임대사업자 관련 의무가 남는지 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2015-66호를 확인하여 전체 채권최고액과 해당 호실의 실제 배당관계를 구분하세요.
- 실거래 시세 검증. 함평골든하임 내 유사 면적·유사 층의 실제 거래가격과 매도 호가를 확인하고, 감정가 125,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 관리비·명도비 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 실제 점유자의 명도 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류를 확인하세요. 매각기일까지 권리관계와 진행 상황이 달라질 수 있습니다.
따라서 알려진 날짜만으로는 윤현미에게 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수가 0원으로 계산되는 것도 이러한 권리 순서와 관련됩니다.
다만 임차권 관련 건물 표시와 점유 사실 및 민간임대주택 관련 등기는 별도로 확인해야 합니다.
윤현미의 임차권등기, 호실 미상 전입자, 금지사항등기, 민간임대주택등기 등 확인해야 할 사항이 있으며, 최근 실거래 시세와의 직접적인 비교도 확보되지 않았습니다.
권리상 인수 여부를 확정하지 못한 상태에서 최저가만 기준으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “권리 안전 확정”은 다르다
함평골든하임 302호는 말소기준권리가 명확한 아파트입니다. 우리은행 근저당권은 2015년 설정되었고, 이후 임차권등기와 경매개시결정이 존재합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 302호에 관련된 윤현미의 임차권등기와 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금과 호실 미상 전입자들의 권리를 무분별하게 합산해서도 안 되지만, 호실이 미상이라는 이유만으로 관련 임차인 위험을 배제해서도 안 됩니다.
또한 해당 아파트는 민간임대주택 관련 등기가 있고, 신건 최저매각가 125,000,000원을 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 부족합니다. 따라서 현 단계에서 '시세보다 저렴하다'고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소기준권리의 순위는 긍정적이지만, 실제 인수권리·임차인 점유·민간임대 관련 의무·적정 시세가 확인되어야 안전성과 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 입찰 판단은 권리관계 확인 이후로 보류하는 것이 합리적입니다.
