광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 204호입니다. 건물은 2015년 4월 사용승인된 9층 철근콘크리트 구조의 아파트로, 확인된 단지 규모는 29세대입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이고, 우리은행이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건의 가장 중요한 특징은 일반적인 개인 소유 아파트가 아니라 민간임대주택 관련 등기가 남아 있는 법인 소유 주택이라는 점입니다. 등기에는 국민주택기금 관련 금지사항과 민간임대주택 등록 내용이 나타납니다. 또한 204호에는 임차권자 정정순의 임차권등기가 있습니다. 따라서 선순위 근저당의 소멸 여부만 확인하고 곧바로 안전한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위

권리의 시간순서를 보면 2015.04.10 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 소유권보존등기가 있었으며, 그 이후 민간임대주택 관련 등기와 임차권등기, 경매개시결정이 등장합니다.

204호 임차인 정정순은 2016.10.26 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2025.12.03입니다. 최초 임대차계약은 2016.10.19 체결됐습니다. 모두 근저당권 설정 이후의 시점이므로, 확인된 권리 순서상 우리은행 근저당에 우선하는 대항력을 취득한 것으로 볼 수 없습니다. 2026.01.21 설정된 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

204호 임차인 및 점유관계

204호에 특정되는 확인 임차인은 정정순 1명입니다. 같은 성명의 반복 기재는 별도 임차인으로 합산하지 않았습니다. 현재 주거 현황은 독립된 임차인으로 확정된 것이 아닙니다. 다른 호수에 기재된 임차인들과 호수가 특정되지 않은 전입자들도 204호 임차인으로 합산하지 않습니다.

또한 현재 주거 현황에는 전입일과 점유자 신원을 확정할 수 없는 부분이 있습니다. 이를 정정순과 같은 사람으로 단정하거나 새로운 임차인으로 확정해서도 안 됩니다. 현 점유자의 대항력은 가능·미상으로 유보하고 현장 및 주민등록 관련 서류를 대조하는 것이 타당합니다.

② 가격 판단 — 신건 122,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 122,000,000원입니다. 현재 0회 유찰된 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다.

그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인이 없다는 사실과 별개로, 122,000,000원이 적정 시세에 해당하는지도 확정할 수 없습니다.

회차별 실질취득은 매수인 인수액 0원을 전제로 한 단순 계산이며 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 결과나 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

* 정정순의 예상배당 0원은 집행비용 및 선순위 근저당에 매각대금이 전액 배분되고, 임차인 최우선변제 등 별도 우선순위를 반영하지 않은 단순 배당 추정에 따른 것입니다. 실제 임차인 배당액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액과 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

예상 배당에서는 집행비용 2,508,000원을 먼저 공제한 뒤, 나머지 119,492,000원이 우리은행 근저당권에 배분됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

채권최고액 기준 미배당 추정치는 1,516,108,000원입니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 기계적으로 계산한 금액이므로 실제 확정 부족채권액과 같다고 볼 수 없습니다. 또한 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근입니다. 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있으며 차량 진출입이 가능합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역에 속하며 일부 도로 관련 계획과 가축사육제한구역, 하수처리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 302,700원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 대규모 아파트단지와 달리 거래 표본과 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 실제 환금성은 최근 거래량과 매물 수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 204호 임차권등기 원본 확인. 정정순의 최초 보증금 79,000,000원과 최종 갱신 보증금 87,000,000원의 관계, 실제 반환채권액, 배당요구 및 우선변제 여부를 대조하세요.
• 현재 점유자 확인. 204호 현장 점유자가 정정순인지, 다른 임차인인지, 또는 별도 점유자인지를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다. 전입·보증금·확정일자가 미상인 점유자의 대항력을 임의로 부정하지 마세요.
• 다른 호수와 구분. 현황조사에 나타나는 301호·401호·601호·802호·901호 등 다른 호수의 임차인을 204호 임차인으로 합산하지 마세요. 호수가 미상인 전입자 역시 해당 호수와의 관련성부터 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 지위 확인. 임대주택 등록상태, 의무임대기간, 임대료 규제, 매각 후 임대사업자 지위 및 임대차계약 관련 의무의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 검토. 국민주택기금 관련 등기 제한 문구의 적용 범위와 경매매각 후 처리 방식을 법률 전문가 및 관련 기관에 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 우리은행 근저당의 공동담보 제2015-66호, 실제 확정채권액 및 공동담보물의 경매 진행관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 같은 단지 또는 비교 가능한 소규모 아파트의 최근 실거래가격, 매물가격, 거래량을 확인하기 전에는 감정가 122,000,000원을 적정가격으로 간주하지 마세요.
• 취득 부대비용. 입찰보증금은 실제 매각공고 기준으로 확인하고, 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등을 별도로 반영하세요.
• 등기 및 행정구역 표기 대조. 물건 소재지, 도로명주소, 집합건물 동·호수와 등기부 표기를 원본으로 확인하세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록과 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 취득은 별개”

이 사건의 선후순위 자체는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당은 2015년에 설정됐고, 204호 임차인 정정순의 전입은 2016년입니다. 그 이후 설정된 임차권등기 역시 후순위로 분석됩니다. 확인된 권리의 매각 소멸과 예상 인수 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 함평골든하임 204호를 권리상 완전히 정리된 일반 아파트로 판단하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 민간임대주택 및 금지사항등기의 법률효과가 확정되지 않았고, 현재 점유자의 권리관계도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 29세대 소규모 단지의 환금성과 실거래 가격 수준 역시 검증되지 않았습니다.

결론은 조건부 검토, 신건 입찰은 보수적 접근입니다. 말소기준권리만으로 매수인 인수액을 계산하면 0원이지만, 임대주택 관련 의무와 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 이를 확정적인 무위험 취득으로 받아들여서는 안 됩니다. 현재 최저가 122,000,000원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 권리 순위는 확인 가능, 임대주택 의무·점유·가격은 추가 검증이 이 물건의 핵심 판단입니다.