광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리에 있는 함평골든하임 제1동 8층 802호 아파트입니다. 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물에 있으며, 단지 규모는 29세대입니다. 현재 소유자는 법인인 주식회사씨에스하우징입니다.

이 사건의 특징은 일반적인 개인 소유 아파트 경매와 다릅니다. 소유 법인 명의로 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액이 1,635,600,000원이며, 등기에는 공동담보목록도 기재돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 868,276,750원입니다. 반면 이번 802호의 감정가는 130,000,000원에 불과합니다.

그렇다고 근저당 채권액 전체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준권리인 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제이며, 임차인의 개별 대항력과 민간임대 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 규제와 임차관계 확인

말소기준은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분석되며, 이후 등기된 김단비의 주택임차권과 2026년 임의경매개시결정도 원칙적으로 소멸 대상입니다.

하지만 등기부에는 일반 담보권 외에 금지사항등기와 민간임대주택등기가 있습니다. 두 등기는 통상적인 후순위 채권과 성격이 다르므로, 근저당처럼 일괄적으로 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 802호의 90,500,000원 보증금

802호와 관련해 확인되는 핵심 임차관계는 김단비의 주택임차권등기입니다. 등기상 보증금은 90,500,000원이며, 임대차계약일은 2023.11.23, 주민등록일과 점유개시일 및 확정일자는 모두 2023.11.27입니다.

이는 말소기준 근저당권 설정일인 2015.04.10보다 늦습니다. 따라서 해당 전입·점유에 기초한 김단비의 임차권은 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금 인수를 요구하는 형태가 아닙니다. 다만 배당금으로 보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성과 매수인의 보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.

대항력 판정은 확인된 전입·점유 내역과 2015.04.10 말소기준권리를 기준으로 합니다. 전입일이 확인되지 않은 주거 관련 기재는 대항력 가능성 자체를 배제할 수 없어 미상으로 표시했습니다. 우선변제권의 실제 행사 가능성과 배당순위는 개별 요건 확인이 필요합니다.

또한 주거 관련 기재인 ‘현재’는 보증금 500,000원이 기재돼 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 해당 점유자가 802호에 실제로 관계되는지, 독립된 임차인인지, 대항력 요건을 갖췄는지는 추가 확인해야 합니다. 따라서 산정 인수액 0원과 권리관계의 최종 확정은 다릅니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 싸다고 할 수 없다

감정가는 130,000,000원이고, 첫 매각기일의 최저매각가도 130,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.

하지만 최근 12개월 실거래 평균과 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 함평골든하임은 29세대 규모의 소규모 단지이므로, 일반적인 대단지 아파트처럼 충분한 실거래 표본을 확보할 수 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

현재 최저가 1억 3,000만원은 감정가와 동일하지만, 감정가 자체가 시장가격보다 낮다는 증거는 없습니다. 따라서 최저매각가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하거나 감정가 대비 할인율을 수익성 근거로 활용해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가지만 채권 부족은 커진다

제시된 매각 시나리오에 따르면 신건 최저가는 130,000,000원이고, 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원입니다. 각각 감정가의 100%·80%·64%에 해당합니다.

미배당 추정액은 근저당 채권최고액 1,635,600,000원과 예상 배당액의 차이를 이용한 시뮬레이션 수치입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다르며 공동담보가 존재하므로, 이를 802호에 대한 실제 미회수채권으로 단정해서는 안 됩니다. 인수 0원 역시 확인된 권리와 현재 배당 가정에 따른 산정치입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 2,620,000원이 공제되고, 남은 127,380,000원이 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다.

우리은행의 경매 청구액은 868,276,750원으로, 이 배당액만으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 공동담보의 배당, 실제 채권잔액, 임차인 배당 및 우선순위에 따라 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택이 혼재하며 주택 및 상가 혼용지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 인조석 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 위치합니다.
• 토지. 일반상업지역에 속하며 공시지가가 ㎡당 302,700원으로 기재돼 있습니다. 토지면적은 911㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정 관련 조사에서는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 단지입니다. 최근 실거래가격이 확보되지 않아 매매수요와 적정 처분가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2015.04.10 우리은행 근저당권의 설정 내용, 공동담보목록 제2015-66호 및 관련 배당관계를 등기 원본으로 확인합니다.
• 802호 실제 점유관계. 김단비와 이상태의 관계, 독립된 임대차계약 여부, 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인합니다.
• 미상 주거 기재 확인. ‘현재’로 기재된 주거 관련 정보의 대상 호수, 전입일, 점유개시일, 보증금 및 권리관계를 확인합니다. 대항력 판정을 유보해야 하는 사항입니다.
• 임차권등기 확인. 김단비의 보증금 90,500,000원, 확정일자 2023.11.27, 임차권등기일 2026.04.16과 배당요구 내역을 확인합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 낙찰에 따른 등록·의무의 처리 여부를 관할기관과 매각물건명세서로 확인합니다.
• 금지사항등기 확인. 임차인 동의에 관한 제한 내용이 경매 매각과 소유권이전에 미치는 영향을 법률적으로 점검합니다.
• 배당순위 검토. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 공동담보 배당 등 실제 배당을 변동시킬 수 있는 사항을 확인합니다.
• 가격 재검증. 최근 12개월 동일 단지·유사 면적 실거래, 인근 비교대상 아파트의 최신 거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도비용을 사전에 조사합니다.
• 최종 서류 재확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 취득은 별개의 판단”

함평골든하임 802호는 우리은행의 2015년 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년 이후 전입한 김단비의 임차권은 후순위라는 점에서 기본적인 권리구조가 비교적 명확합니다. 제시된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

그런데 이 물건에는 일반적인 후순위 근저당 경매와 다른 확인 과제가 있습니다. 민간임대주택 등록, 금지사항등기, 802호 점유관계 및 전입일 미상 주거 기재입니다. 이러한 부분은 낙찰 후 소유권 취득과 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 해소하는 것이 중요합니다.

가격 측면에서도 최근 실거래에 의한 객관적인 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 1억 3,000만원이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 시세 검증이 끝나기 전까지는 가격 메리트 판단을 유보해야 합니다.

최종 판단은 조건부 보류입니다. 말소기준권리 자체는 확인되지만, 임차인·민간임대 관련 위험과 실거래가격 검증을 완료하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 실제로 인수할 권리가 없는지, 얼마가 적정 시세인지를 입증하는 데 있습니다.