광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 4층 403호, 전용면적 49.8615㎡로 확인되는 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 신청채권자는 우리은행입니다. 말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 이 금액은 등기상 공동담보목록이 기재된 채권최고액이므로, 해당 호수 하나만의 실제 채무액과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

403호에는 김영호 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임차보증금은 87,000,000원이며 전입·점유개시일과 확정일자는 모두 2023년 1월 16일로 기재되어 있습니다. 이는 2015년 근저당권보다 후순위이고, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 그러나 별도로 현재 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 이 물건을 무조건 인수 위험이 없는 물건으로 결론 내리는 것은 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸 산정, 별도 등기는 확인 필요

권리의 중심은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김영호 씨의 임차권등기는 2026년 4월 23일 접수되었고, 기초 임대차의 전입·점유개시 및 확정일자는 2023년 1월 16일입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 산정표의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기부에는 별도로 금지사항등기와 민간임대주택등기가 존재합니다. 금지사항등기에는 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 취지의 문구가 기재되어 있습니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재되어 있습니다. 이 두 등기의 매각 후 처리 및 현재 적용되는 의무는 매각물건명세서와 법원 확인을 거쳐야 하며, 말소기준권리 이후의 권리라는 이유만으로 일괄 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 김영호 임차권과 미상 점유를 구분해야 한다

403호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김영호 씨입니다. 그 밖에 조사기록에는 호수가 미상인 전입기록도 있어, 403호의 실제 점유 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 다른 호수로 특정된 사람들의 보증금을 이 물건의 임차보증금으로 합산하지 않았습니다.

김영호 씨의 보증금은 등기상 임차보증금 87,000,000원으로 확인됩니다. 호수가 특정되지 않은 전입기록은 403호의 실제 임차인으로 확정하지 않았으며, 해당 기록을 근거로 임차보증금을 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 기록은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

매각가 127,000,000원에서 집행비용 추정액 2,578,000원을 제외하면 은행 배당액은 124,422,000원이며, 단순 배당모형상 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당순위와 임차인의 배당 여부는 법원 서류를 확인해야 합니다.

우리은행의 신청채권 청구액은 868,276,750원입니다. 신건 매각가를 가정한 모형에서 은행 배당액은 124,422,000원이므로, 신청 청구액이 전액 충족되는 구조가 아닙니다. 다만 등기에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액 1,635,600,000원 전체를 이 호수만의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 저렴하다고 단정할 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원이며, 유찰 없이 진행되는 신건입니다. 그러나 함평골든하임의 단지 자료에서 대상 면적과 일치하는 실거래 비교 사례 및 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 이 가격이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 함평군 함평읍 기각리의 함평군청 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역이며 토지는 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있고, 토지면적은 911.0㎡입니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장 상태와 실제 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모의 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 거래 빈도와 매수 수요, 실제 매도 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 임대주택 관련. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 임대의무 관련 사항과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다. 해당 등기의 법적 효과를 확인하기 전에는 일반적인 아파트와 동일한 조건으로 판단하지 않는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 실제 점유자의 성명, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 임대차계약을 확인하세요. 미상 점유자의 대항력은 현재 정보만으로 단정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 김영호 씨의 주택임차권등기와 현재 점유자 기록을 대조하고, 임차권의 배당 및 매각 후 처리에 관한 법원 기록을 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 2015년 9월 24일 접수된 금지사항등기의 내용과 경매 후 처리 여부를 등기부 및 법원 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 6월 13일 접수된 등기와 임대의무 관련 내용을 확인하고, 매각 이후 적용 여부에 관해 필요한 법률 검토를 받으세요.
• 공동담보 및 채무 확인. 우리은행 근저당의 채권최고액은 1,635,600,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이를 이 호수 하나만의 실제 채무잔액으로 해석하지 말고 배당 관련 원본을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 저가 매물이라고 판단하지 마세요. 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래와 실제 호수의 상태를 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 추가 비용. 취득세, 등기·법무 비용, 명도 비용, 체납 관리비 등 실제 취득에 필요한 부대비용을 별도로 산정하세요. 이 리포트의 실질취득가는 권리산정상 입찰가와 인수액을 합한 금액이며 모든 부대비용을 포함하지 않습니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “후순위 임차권 소멸”과 “모든 위험 해소”는 다르다

함평골든하임 403호의 말소기준권리는 2015년 4월 10일 우리은행 근저당권입니다. 김영호 씨의 87,000,000원 주택임차권은 그보다 후순위로서 매각소멸 처리되어 있고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 점유자의 전입일과 보증금은 미상이며, 금지사항등기와 민간임대주택등기의 처리도 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가 127,000,000원과 최저가 127,000,000원이라는 사실만으로는 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않았기 때문입니다. 권리분석상 확인된 임차권과 미상 점유자의 위험을 구분하고, 별도 등기의 처리 및 시세를 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다. 현재 단계의 결론은 인수 0원 확정이나 가격 메리트 인정이 아니라, 원본 서류와 실제 점유 관계를 먼저 검증해야 한다는 것입니다.