광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 402호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 1,635,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2026년 1월 김세목 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 해당 임차인의 보증금은 87,000,000원이지만, 전입일과 임차권등기일이 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 87,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.

다만 이 아파트에는 별도의 금지사항등기 및 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 점유자로 표시된 주거 점유 내역도 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 다른 호실의 임차인 현황이 함께 확인되는 만큼, 402호 자체의 점유·임대차관계를 구분하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위

권리의 기준점은 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원이며, 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있습니다. 이 금액을 402호 하나에 대한 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 402호를 구분해야 한다

본건 402호에 직접 연결되는 임차권자는 김세목 1명입니다. 현황조사에는 다른 호실의 전입자와 임차인이 다수 함께 나타나지만, 902호·901호·803호·802호·601호·204호 등 다른 호실의 보증금을 402호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

‘현재’는 특정 임차인의 성명으로 확정된 것이 아니라 주거 점유를 나타내는 표기입니다. 실제 점유자 신원, 전입일, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 김세목은 보증기관 대위·승계자가 아닌 실제 임차권자로 기재되어 있습니다.

특히 본건은 임대사업자 명의의 아파트이고, 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 임차권등기 말소 예상이라는 사실만으로 명도 문제가 없다고 결론내리기는 어렵습니다. 매각물건명세서의 인수조건, 임차권자의 실제 점유상태, 현재 주거 점유자의 법적 지위를 함께 검토해야 합니다.

③ 가격·배당 분석 — 은행의 미회수액이 크다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 127,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 낙찰가격이 이 금액이라고 가정한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 124,422,000원이 우리은행 근저당권에 배당됩니다.

예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 배당관계와 실제 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

우리은행의 경매 청구금액은 868,276,750원이며, 등기상 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 예상배당표의 미배당액 1,511,178,000원은 채권최고액 기준으로 산출된 금액이므로 실제 미회수 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다

현재 회차를 포함하여 유찰에 따른 매각가격과 근저당권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 이 시나리오는 실제 유찰 결과나 향후 매각기일을 확정하는 것이 아니라, 회차별 가격을 가정한 계산입니다.

⑤ 시세·환금성 — 가격 판단은 아직 보류

함평골든하임은 29세대, 2015.04.02 사용승인 아파트입니다. 소규모 공동주택인 만큼 거래 표본과 거래 빈도, 호수별 상태에 따른 가격 차이를 면밀히 살펴야 합니다.

감정가 127,000,000원이 실제 시장에서 적정한 가격인지 판단하려면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균, 가장 최근 거래금액, 거래 추세를 우선 확인해야 합니다. 또한 비교 대상으로 사용하는 면적이 실제 402호와 일치하는지도 검증해야 합니다.

⑥ 입지·물건 특성 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하여 주택 및 상가혼용지대를 형성하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 인조석 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 본건 필지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며, 토지면적은 911.0㎡, 공시지가는 302,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 하수처리구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 단지이므로 매도 시 거래 수요와 가격 형성의 안정성을 별도로 점검하는 것이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 402호 실제 점유자. 김세목 임차권등기와 현재 주거 점유 표기의 관계를 확인해야 합니다. 현재 거주자가 누구인지, 임대차계약이 있는지, 점유 인도가 가능한지 확인하세요.
• 임차권등기와 배당. 김세목의 보증금 87,000,000원, 확정일자 2024.08.14, 임차권등기일 2026.01.20을 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요. 실제 배당요구 및 임차권등기 말소관계를 검토해야 합니다.
• 타 호실 임차인 혼동 금지. 현황조사에 등장하는 901호, 902호, 803호, 601호 등 다른 호실의 보증금과 전입관계를 402호에 합산하지 마세요. 공동담보 경매 범위와 개별 매각목록도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대사업자 등록상태, 경매 이후 의무 승계 가능성 및 말소절차를 관할 기관과 법률 전문가를 통해 확인하세요.
• 금지사항등기. 2015.09.24 기재된 임차인 동의 관련 제한의 적용범위와 매각에 따른 처리 여부를 반드시 확인하세요.
• 공동담보. 우리은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 402호 이외의 담보목적물과 배당관계를 구분하고 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 면적의 최근 거래, 유사 층 거래 및 실제 매도호가를 조사하여 감정가 127,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 관리비·점유비용. 미납 공용관리비, 점유자 인도 관련 비용, 임대차 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 매각 원본. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “후순위 임차권 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다

함평골든하임 402호는 권리의 기본 구조가 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2026년 김세목 임차권등기는 후순위입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건은 임대사업자 명의의 아파트로서 금지사항등기 및 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 현재 점유자의 신원과 대항력 여부를 확인해야 하는 문제가 있습니다. 따라서 후순위 임차권이 소멸할 것으로 예상된다는 사실을 넘어, 실제 인도와 임대 관련 의무의 처리까지 확인하는 것이 입찰의 전제조건입니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 127,000,000원이 시세보다 유리하다는 근거가 아직 확정되지 않았으므로, 1회 또는 2회 유찰을 가정한 가격만 보고 매수 결정을 내릴 수 없습니다.

결론은 권리 우선순위는 확인되지만, 점유·특수등기·가격 검증이 남은 조건부 검토 물건입니다. 이 세 가지가 정리되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.