광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리의 '함평골든하임' 1동 301호입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 소유권보존등기와 함께 우리은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 868,276,750원입니다.

이번 물건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리의 설정일이 2015.04.10이라는 점입니다. 301호 임차인 이순이의 전입일인 2021.08.02보다 앞섭니다. 이순이의 임차권등기도 2025.12.19에 이루어졌으므로, 현재 확인되는 등기·전입 순위만 보면 은행 근저당보다 뒤입니다. 다만 건물 내 다수의 전입 기록 중 호실 미상인 사람이 있어, 301호의 실제 점유관계와 권리관계를 구분하는 과정이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2015.04.10 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원이고, 채무자는 소유자인 주식회사씨에스하우징입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재돼 있습니다.

이후 2025.12.19에 이순이의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.04.17에는 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 근저당권보다 뒤에 있으므로 통상적인 매각 소멸 순위에 해당합니다. 이순이의 후순위 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 301호 이순이와 미상 점유관계를 구분해야 한다

301호에 직접 연결되는 임차권자는 이순이입니다. 최초 임대차계약일은 2021.06.12이고, 주민등록일은 2021.08.02, 점유개시일은 2021.08.07입니다. 최초 보증금은 84,800,000원이며 갱신계약에 기재된 보증금은 87,000,000원입니다. 갱신 3차 계약에는 월차임 15,000원이 표시돼 있습니다.

대항력 판정은 2015.04.10 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제는 대항력과 별개의 문제이며, 배당요구의 적법성·확정일자·실제 채권액에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계 신고는 확인되지 않습니다.

이순이 임차권의 핵심 날짜

다른 호실의 임차신고와 혼동하지 말 것

현황조사에는 301호 외에도 902호, 901호, 803호, 802호, 801호, 704호, 703호, 604호, 603호, 602호, 601호, 503호, 404호, 403호, 402호, 401호, 204호 등 별도 호실의 임차·전입 기록이 포함돼 있습니다. 이들의 보증금을 301호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

특히 601호의 심기묘 관련 기록은 88,200,000원 및 90,500,000원, 204호의 정정순 관련 기록은 84,800,000원 및 87,000,000원으로 각각 반복 기재돼 있습니다. 동일인·동일 호실에 관한 기록이므로 별개의 임차채권으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.

또한 노재혁·김부형·모성환·김유진·조은아·나환의·추민정·강명자·정화자·임금례·김은수·HOANG THI KIM NGA는 호실이 명확히 특정되지 않은 전입 기록입니다. 확인된 전입일은 말소기준인 2015.04.10보다 뒤이지만, 각 사람이 301호에 관련되는지부터 확인해야 합니다. 호실 미상 신고자들을 곧바로 301호의 확정 임차인으로 판단하거나, 반대로 점유와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 1억 2,500만원, 저렴하다는 근거는 없다

이 물건은 감정가 125,000,000원, 최저매각가 125,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 함평골든하임은 29세대 규모의 아파트이고 사용승인일은 2015.04.02입니다.

현재 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격을 대조해 매각가를 검증하기 어렵습니다. 따라서 전체 평균이나 단순 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 있다는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가가 곧 시장에서 실제로 거래 가능한 가격이라는 보장도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

최저매각가 125,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 우리은행 근저당 채권에 배당되는 계산입니다. 현재 계산상 이순이에게 돌아가는 배당은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

이순이의 보증금이 배당으로 회수되지 않는다고 해서 그 미배당 보증금이 자동으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 배당 부족과 무관하게 매각 소멸 여부를 판단해야 합니다.

근저당 채권최고액 1,635,600,000원을 배당계산 기준액으로 사용한 추정치입니다. 이는 공동담보의 채권최고액이지, 301호에 귀속된 실제 확정 채무잔액이라는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제·다른 우선채권은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

회차가 내려가면 매각대금이 줄어들고, 채권최고액 기준으로 계산한 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이는 은행의 배당 부족을 보여주는 산술적 비교이지 낙찰자가 해당 금액을 떠안는다는 의미가 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인된 권리만 반영한 추정이며, 점유자나 기타 권리 확인 결과에 따라 실질취득 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 접도. 대상 토지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역으로 기재돼 있으며, 도로 및 가축사육 제한, 하수처리구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지 정보. 지목은 대지, 공시지가는 302,700원/㎡, 토지면적은 911.0㎡입니다. 이 면적은 개별 301호의 전유면적 또는 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 개별 호실의 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.
• 환금성. 29세대 소규모 아파트인 만큼 매수층과 거래량을 확인해야 합니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 매도 가능가격과 회수 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택. 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 명시한 민간임대주택등기가 있습니다. 매각 후 해당 등록과 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확인. 이순이의 현재 점유 여부와 '현재'로 기재된 사람의 신원·전입일·점유권원을 현황조사 및 실제 현장 상황과 대조해야 합니다.
• 호실 미상 전입자 확인. 여러 사람의 호실이 특정되지 않았습니다. 301호와 관련된 전입자가 있는지 조사하고, 해당되는 사람이 있으면 임대차계약 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 이순이 갱신보증금 확인. 최초 84,800,000원, 갱신 87,000,000원으로 기재돼 있습니다. 최종 계약서와 임차권등기명령, 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 2번 이순이 임차권등기는 후순위 소멸로 분석되지만, 매각물건명세서와 등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 검토. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지한 등기가 존재합니다. 해당 등기의 법률상 효력과 경매매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 관계. 임대의무기간, 임대료 제한, 매각에 따른 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 우리은행 근저당 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 공동담보목록 제2015-66호와 실제 채무관계를 확인해야 합니다.
• 실거래가 확인. 동일 단지·비슷한 전유면적·층·상태의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 거래량을 확인해야 합니다. 감정가만으로 입찰가 상한을 설정해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납내역과 부담범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가 외에 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수리비용과 확인 결과 발생할 수 있는 추가 부담을 구분해 계산해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서·감정평가서 및 관련 임대차 자료를 실제 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 임차권 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건은 권리 순위만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 우리은행 근저당이 2015.04.10 설정됐고, 301호 이순이의 전입은 2021.08.02, 임차권등기는 2025.12.19이므로 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 낙찰 전 확인해야 할 문제는 분명합니다. 301호 실제 점유관계와 호실 미상 전입자, 민간임대주택·금지사항등기의 처리, 공동담보 관련 사항을 확인해야 합니다. 특히 기존 임차권이 소멸하는 것과 현실적으로 점유를 인도받는 것은 별개의 문제입니다.

가격 측면에서도 성급한 결론은 금물입니다. 신건 최저가 125,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 자료가 확인되지 않았으며, 단지는 29세대 규모입니다. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원이라는 시나리오가 있어도 그 금액이 적정한 낙찰가라는 뜻은 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 판단 보류입니다. 등기상 후순위 임차권 소멸 가능성은 긍정적이지만, 확인되지 않은 점유·임대차 관계와 거래가격 검증 부족으로 권리 안전성과 가격 메리트에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가를 찾는 것보다, 301호의 실제 인수 위험을 확정하고 실거래로 적정가격을 검증하는 데 있습니다.