* 실질취득액은 최저가에 현재 예상배당상 인수액을 더한 잠정 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았으며, 실제 점유 및 권리관계 확인 결과에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 위치한 함평골든하임 제1동 7층 704호 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원으로, 본건 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 해당 근저당에는 공동담보목록도 기재되어 있으므로, 이 채권최고액 전체를 704호 한 세대의 개별 채무라고 단정해서는 안 됩니다.

이번 물건에서 가장 중요한 것은 권리의 순위와 실제 임대차 관계를 구분하는 것입니다. 등기된 704호 임차권은 말소기준 근저당보다 늦게 설정됐고, 확인되는 주민등록일도 후순위입니다. 반면 임대주택 관련 특별등기와 다른 호실 또는 호실 미상 점유 기록은 별도 검증이 필요합니다. 임차권 보증금 90,500,000원을 무조건 매수인이 인수한다고 계산하는 것도, 반대로 모든 위험이 완전히 해소됐다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 특별등기는 별도 확인

② 임차인 분석 — 704호 특정 권리와 호실 미상 점유 구분

704호 전체를 대상으로 등기된 임차권자는 심성택 1명입니다. 한편 현황조사에는 다른 호실 거주자와 호실이 특정되지 않은 전입자가 함께 확인됩니다. 902호·901호·803호 등 다른 호실로 특정된 임대차 보증금을 704호의 인수액에 더해서는 안 됩니다. 다만 호실 미상 기록이 실제 704호 점유와 관계있는지는 확인이 필요합니다.

성명과 호실이 불명확한 추가 주거 점유 기재는 704호의 실제 임차인으로 확정하거나 심성택과 동일인으로 처리하지 않았습니다. 해당 보증금도 현재 인수액에 합산하지 않았으며, 현장조사와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

심성택의 임대차 세부사항을 살펴보면, 최초 계약일은 2022.05.10, 두 번째 계약일은 2024.05.22입니다. 점유개시일은 2022.05.10, 주민등록일은 2025.12.26, 확정일자는 2025.11.18로 기재되어 있습니다. 모두 2015.04.10 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 날짜만으로는 선순위 대항력이나 근저당에 앞서는 우선변제 순위를 인정할 근거가 없습니다.

다만 후순위 임차인이라도 배당요구 여부와 법정 우선변제 요건에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 임차권등기명령에 따른 등기가 존재한다는 사실만으로 실제 배당금액을 확정할 수는 없습니다. 또한 경매 후 실제 점유자가 누구인지, 704호의 인도가 가능한지 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 1.30억, 실거래 검증이 먼저

함평골든하임의 감정가는 130,000,000원이며 현재 최저매각가도 동일한 130,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저가입니다.

현재 확인 가능한 단지 정보는 29세대, 2015.04.02 사용승인입니다. 하지만 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래가격 및 최근 12개월 평균가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 예상배당으로, 공동담보 배분 및 법정 우선배당 항목에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

위 배당은 집행비용 2,620,000원을 반영하고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영하지 않은 추정치입니다. 임차권자에게 별도 배당이 이루어지지 않는 것으로 계산되어 있으나 실제 배당표가 확정된 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

* 각 회차의 산정 인수액은 확인된 후순위 권리의 일반적인 소멸관계를 반영한 추정값입니다. 호실 미상 점유, 특별등기의 효력 및 임대차 승계 여부가 확인되기 전에는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

매각가가 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 배당은 감소하고, 채권최고액 기준 산술 미배당액은 커집니다. 하지만 후순위 근저당채권의 미배당이 증가하는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 반면 별도의 인수권리가 실제로 확인된다면, 낙찰가 외 추가 부담으로 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재한 주택 및 상가 혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.04.02 사용승인된 철근콘크리트조 9층 아파트로, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 대상 필지 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 토지이용계획상 도로 및 가축사육제한구역·하수처리구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 토지. 전체 필지 면적은 911.0㎡, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 이는 704호의 개별 대지지분 면적을 의미하지 않습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 규모로, 최근 거래가격과 거래 빈도에 대한 검증 없이 대단지 아파트 수준의 유동성을 가정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 704호 임차권 원본 확인. 심성택의 계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내역을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 호실 미상 전입자 확인. 실제 704호 거주 여부를 전입세대 열람과 현장조사를 통해 확인하고, 미확인 보증금 및 점유관계가 있는지 검토해야 합니다.
• 임대주택 관련 등기 검토. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 임대의무 및 임대사업자 관련 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2015-66호와 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 함평골든하임 704호와 면적·층·상태가 비교 가능한 최근 실거래를 확보하고 감정가 130,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명도 가능성 점검. 임차권등기 여부와 실제 거주 여부는 다를 수 있으므로, 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 당해세, 취득 부대비용 및 인도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각조건 최신 확인. 2026.11.09 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서 변경 여부 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 임차권”만 확인하고 끝내면 안 된다

함평골든하임 704호는 우리은행 근저당권이 선순위이고 심성택의 임차권이 후순위라는 점에서 권리의 기본 구조는 비교적 분명합니다. 현재 예상배당에 표시된 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이번 사건의 핵심은 근저당권의 선순위 여부만이 아닙니다. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 법적 효력, 호실 미상 점유자의 실제 거주 여부, 임차권자의 배당 및 인도관계까지 확인해야 비로소 취득 위험을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

감정가 130,000,000원은 신건 최저가와 동일하지만, 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 가격상 이점을 인정하기도 어렵습니다. 공동담보 채권최고액에서 발생하는 큰 산술 미배당액은 매수인 인수채무와 무관하게 구분해야 합니다.

결론은 권리 일부 유리, 점유·특별등기 확인 필수, 가격 판단 보류입니다. 후순위 임차권이라는 한 가지 사실에만 의존하기보다, 704호의 실제 권리관계와 매각 후 부담을 확정한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.