광주지방법원 2026타경50300. 전라남도 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 601호, 전용면적 49.8615㎡인 아파트입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,635,600,000원입니다. 신청채권자가 청구한 금액은 868,276,750원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 601호 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 따라서 현재 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 등기부에는 민간임대주택등기와 금지사항등기도 존재합니다. 이 두 등기는 단순히 근저당보다 후순위라는 이유만으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자의 전입일도 미상이므로, 권리관계와 인도 가능성을 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 별도 등기를 구분해야 한다

말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2025년 12월 16일 등기된 심기묘의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 있으며, 현재 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기된 임차권 보증금 전액을 매수인이 자동으로 인수한다고 볼 근거는 없습니다.

② 임차인 분석 — 601호 임차권과 현재 점유자를 따로 확인

대상 601호와 직접 관련된 등기상 임차권자는 심기묘입니다. 등기부에는 보증금이 최초 82,000,000원에서 갱신을 거쳐 90,500,000원으로 기재되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준 근저당보다 후순위이며, 제공된 권리 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

심기묘의 확정일자는 2018.07.04, 2022.06.08, 2022.11.04, 2024.10.23으로 기재되어 있으며, 임차권등기와 관련된 배당요구일은 2025.12.16입니다. 다만 우선변제 및 실제 배당 범위는 확정일자와 배당요구의 효력, 매각물건명세서 등을 대조해 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 거래 기준이 없어 가격 판단 보류

함평골든하임은 29세대 규모이며, 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 대상 전용면적은 49.8615㎡입니다. 현재 확인 가능한 단지 거래 정보에서는 대상과 면적이 일치하는 실거래 비교 기준 및 최신 거래가를 확인할 수 없습니다. 따라서 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 기준으로 최저가의 적정성을 판단할 수 없습니다.

현재 최저가는 감정가와 동일한 130,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 거래가격과 점유·등기상 부담을 함께 검토해야 하며, 가격이 내려갔다는 사실만으로 투자 메리트가 입증되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 관계 서류 및 실제 매각 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택이 소재하는 주택·상가 혼용지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2015.04.02입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적은 911.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가는 302,700원/㎡이며, 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장 확인을 통해 실제 상태와 유지관리 수준을 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모의 단지로, 동일 면적 실거래 비교 기준이 확인되지 않습니다. 거래가격과 매수 수요를 검증하기 전에는 빠른 매도나 안정적인 환금성을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 매각물건명세서상 현재 점유자의 전입일이 미상입니다. 주민등록, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 보증금 관계를 확인해 대항력과 인수 가능성을 판단하세요.
• 601호 임차권등기 확인. 심기묘의 임차권등기와 보증금 갱신 내역, 배당요구 및 확정일자 자료를 원본과 대조하세요. 매각으로 소멸하는 분석과 실제 배당관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.13 등기된 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 낙찰 후 어떤 효력을 갖는지 확인하세요. 등기된 의무를 임의로 소멸한 것으로 간주하지 마세요.
• 금지사항등기 확인. 2015.09.24 등기된 제한 문구의 적용 범위와 매각 후 효력을 확인하세요. 필요한 경우 등기원문과 매각물건명세서의 기재 내용을 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가는 130,000,000원이지만 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않았습니다. 인근 실거래와 실제 매물가격을 확인하기 전에는 저가 낙찰을 전제로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 배당·비용 확인. 집행비용 2,620,000원은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 점유관계에 따른 비용을 별도로 점검하세요.
• 현장 점검. 내부 상태, 관리비 체납, 공용부분 관리상태, 실제 점유 및 인도 가능성을 확인하세요. 감정평가서의 시설 기재만으로 현재 상태를 확정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “모형상 인수 0원”이 곧 안전을 의미하지는 않는다

이 사건은 말소기준권리 이후 설정된 601호 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 민간임대주택등기와 금지사항등기의 효력, 현재 점유자의 전입일과 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 현재 점유자의 대항력을 판정할 수 없는 상태에서는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 동일 면적 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 최저가 130,000,000원의 시세상 메리트를 입증할 수 없습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액이 크다는 사실은 채권자의 회수 부족을 뜻할 뿐, 매수인의 채무 인수를 의미하지 않습니다. 반대로 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 분석만으로 임대주택 관련 등기와 점유 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

결론은 권리 일부는 소멸하는 구조지만, 점유·임대주택 관련 등기·시세 검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 원본 서류와 현장을 확인하고 비교 가능한 거래가격을 확보하기 전까지는 신건 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 타당합니다.