광주지방법원 2026타경50300. 함평군 함평읍 기각리의 함평골든하임 1동 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스하우징이고, 신청채권자는 주식회사 우리은행입니다. 말소기준권리는 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권으로 확인됩니다. 해당 근저당의 채권최고액은 1,635,600,000원입니다.

이 물건은 단순히 근저당과 후순위 임차권만 확인하고 끝낼 수 있는 사례가 아닙니다. 등기부에는 국민주택기금 관련 금지사항과 민간임대주택 관련 기재도 남아 있습니다. 이 기재들이 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인해야 하며, 현황조사에서 호수가 특정되지 않은 전입기록이 502호와 관련되는지도 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 후순위 임차권과 별도 등기 확인

말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2015년 4월 10일 설정되었습니다. 2025년 12월 9일 등기된 손복임의 주택임차권은 이 근저당권보다 후순위이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 502호 임차권과 전입기록을 구분해야 한다

등기부에서 502호 전부에 관한 주택임차권자로 확인되는 사람은 손복임입니다. 등기부에는 최초 보증금 82,000,000원과 갱신 후 보증금 90,500,000원이 기재되어 있습니다. 임차인 현황에 기재된 82,000,000원은 최초 보증금으로 나타나므로, 최종 보증금과 실제 배당요구 채권액은 별도로 대조해야 합니다.

손복임의 등기부상 주민등록일은 2015년 5월 6일로, 말소기준권리 설정일인 2015년 4월 10일보다 늦습니다. 등기부에 기재된 확정일자도 2015년 5월 6일, 2020년 6월 4일, 2022년 2월 24일, 2024년 11월 19일로 확인되어 근저당권보다 앞서는 날짜는 확인되지 않습니다. 다만 임차인 현황에는 전입일이 확인되지 않는 것으로 표시되어 있으므로, 실제 점유 개시와 전입세대열람 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.

다른 호수가 특정된 전입기록은 해당 호수의 거주 관계로 구분해야 하며, 이를 502호의 임차인이나 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 임차권등기상의 보증금 이력과 현황조사상 보증금 표기가 다르므로, 임차권자의 최종 채권액과 실제 배당요구 내역을 확인한 뒤 배당 가능성을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

위 표는 매각가 130,000,000원에서 집행비용을 추정하고, 근저당 채권최고액을 기준으로 배당을 계산한 예시입니다. 우리은행의 예상배당은 127,380,000원이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,508,220,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

사건의 신청채권 청구액 868,276,750원과 등기부상 근저당 채권최고액 1,635,600,000원은 서로 다른 금액입니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위 및 관련 세금·임차인 권리를 확인해 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 함평군 함평읍 기각리의 함평군청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2015.04.02입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 911.0㎡로 기재되어 있으며, 남측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접합니다. 용도지역은 일반상업지역으로 기재되어 있습니다.
• 규제·등기. 국민주택기금 관련 금지사항과 민간임대주택 관련 등기가 있어, 매각 이후의 효력과 처리 여부를 확인해야 합니다. 감정평가 자료에는 공부와의 차이가 기재되어 있지 않고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 단지 규모는 29세대입니다. 동일 단지의 최신 거래가격과 대상 면적에 맞는 실거래 비교를 확인하지 못한 상태이므로, 거래 유동성과 적정 매도가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기부 재확인. 2015.09.24 국민주택기금 관련 금지사항등기와 2022.06.13 민간임대주택 등기의 현재 효력, 경매 매각 후 승계·말소 여부를 확인하세요.
• 502호 점유 확인. 손복임의 임차권등기와 실제 점유 상태를 대조하고, 호수가 미상인 전입기록이 502호에 해당하는지 전입세대열람 및 현황조사 자료로 확인하세요.
• 최종 보증금·배당요구 확인. 등기부에는 최초 보증금 82,000,000원과 갱신 후 90,500,000원이 기재되어 있습니다. 최종 보증금, 확정일자, 배당요구 채권액과 최우선변제 해당 여부를 원본 서류로 대조하세요.
• 배당 재산정. 집행비용 2,620,000원과 우리은행 예상배당 127,380,000원은 추정치입니다. 실제 채권액, 당해세, 임차인 관련 우선변제 가능성을 확인한 뒤 배당을 재계산하세요.
• 시세 검증. 최저가 130,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 대상 호수와 면적이 일치하는 실거래, 최근 거래가격 및 실제 매도 가능성을 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 임대주택 관련 의무 확인. 민간임대주택 등기에 적힌 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 문구가 현재 적용되는지, 매수인에게 미치는 영향이 있는지 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원”만으로 안전을 확정할 수 없다

함평골든하임 502호에서 확인되는 손복임의 주택임차권은 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위이고, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 권리만 기준으로 보면 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 국민주택기금 관련 금지사항과 민간임대주택 등기의 효력, 호수가 특정되지 않은 전입기록, 최종 임차보증금 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 최저가 130,000,000원의 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

권리 판단은 잠정적으로 인수 0원 추정, 가격 판단은 보류입니다. 등기 제한과 점유 관계를 해소하고 실거래를 검증한 뒤에야 입찰 여부와 적정 가격을 판단할 수 있습니다.