광주지방법원 2026타경50300. 전남 함평군 함평읍 기각리에 있는 함평골든하임 1동 604호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사씨에스하우징이며, 우리은행이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2015.04.10 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,635,600,000원으로 개별 아파트 최저가보다 훨씬 크지만, 공동담보가 설정된 근저당이므로 이 금액 전부가 604호만의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 미배당액이 발생하더라도 그 사실만으로 해당 채무가 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.

중요한 문제는 임차관계와 임대주택 관련 등기입니다. 윤금빈의 임차권등기는 선순위 근저당보다 늦지만, 임대주택의 법적 지위와 실제 점유자를 명확히 확인해야 매수 후 명도 및 추가 부담 가능성을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

우리은행 근저당의 채권최고액은 1,635,600,000원이고, 경매 신청 청구액은 868,276,750원입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2015-66호가 기재되어 있으므로, 본건에 귀속되는 채권액과 공동담보 물건별 회수·배당관계를 구분해 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 604호의 실제 점유자가 핵심

604호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 윤금빈입니다. 보증금은 90,500,000원이며, 임차권등기에는 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일 및 확정일자가 기재되어 있습니다. 다만 선순위 근저당 설정일이 이보다 앞서므로, 윤금빈의 임차권은 매각 후 매수인에게 보증금이 당연히 승계되는 선순위 대항력 임차권으로 보기 어렵습니다.

윤금빈의 확정일자는 등기사항전부증명서에 기재된 날짜입니다. 실제 우선변제 순위와 배당액은 선순위 채권, 배당요구 및 배당절차를 확인해야 합니다. '현재'라는 표기만으로 특정인의 신원이나 독립된 임대차계약의 존재를 확정할 수 없습니다.

다른 호수와의 혼동 주의

현황조사에는 902호·901호·803호·802호·801호·704호·703호·603호·602호·601호·503호·404호·403호·402호·401호·301호·204호 등 604호가 아닌 다른 호수의 임차 관련 기록도 포함되어 있습니다. 이들의 보증금을 604호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

또한 일부 기록에는 호수가 특정되지 않았으므로, 해당 전입자들이 604호와 관계있는지를 조사해야 합니다. 동일인으로 보이는 반복 기재도 중복된 독립 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 사실만으로는 604호 실제 임차인과 점유자 전체의 수를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

아래 표는 신건 최저매각가로 낙찰되는 경우의 배당 추정입니다. 우리은행 근저당의 공동담보 채권최고액 1,635,600,000원을 기준으로 계산한 모형으로, 개별 604호에 대한 확정 배당표나 실제 미회수 채무액을 뜻하지 않습니다.

회차별 배당 시나리오

회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 배당모형은 집행비용 추정치를 포함하며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 미상 점유관계에서 발생할 수 있는 별도 위험도 인수 0원 산식에 포함되지 않습니다.

④ 가격 판단 — 시세 검증이 선행돼야 한다

함평골든하임의 신건 최저매각가는 130,000,000원입니다. 단지는 29세대 규모이고, 사용승인일은 2015.04.02입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

따라서 감정가와 최저매각가가 같다는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 일반적인 아파트 매매가와 비교할 때도 임대차·점유·명도 부담을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 함께 있는 주택·상가 혼용지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 사용승인일은 2015.04.02이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접하고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 공시지가는 302,700원/㎡입니다. 관련 토지이용 규제와 하수처리구역 지정 등이 확인됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 29세대 규모로, 거래표본과 지역 수요를 별도로 검토해야 합니다. 실제 매매 가능가격을 감정가만으로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 604호를 점유하는 사람과 임대차관계, 인수되는 권리의 유무를 확인합니다. 특히 성명·전입일이 불명확한 점유 관련 기재를 반드시 대조해야 합니다.
• 윤금빈 임차권 확인. 2022.07.13 주민등록·점유개시, 2026.03.03 임차권등기와 90,500,000원 보증금의 관계를 확인합니다. 배당요구 여부 및 실제 배당 순위도 대조합니다.
• 민간임대주택 관련 규제 확인. 2015.09.24 금지사항등기와 2022.06.13 민간임대주택등기의 매각 후 효력 및 임대사업자 의무 승계 여부를 확인합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 공동담보목록 제2015-66호를 확인하고, 다른 공동담보 부동산의 처분·배당관계 및 본건에 배분되는 채권액을 검토합니다.
• 실제 점유·명도 확인. 현장 방문, 관리주체 확인 및 점유자 조사를 통해 인도 가능성과 명도 협의 부담을 검토합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리주체에 공용부분 체납 여부를 확인하고 인수 가능 비용을 입찰자금에 반영합니다.
• 시세 조사. 동일 단지 및 인근 유사 아파트의 최근 거래가격, 층·면적·상태별 가격 차이와 실제 거래 가능성을 비교합니다.
• 입찰자금 준비. 최저가 기준 통상적인 10% 입찰보증금을 적용한다면 13,000,000원 수준이지만, 실제 보증금액은 공고의 매수신청보증 조건을 확인합니다.
• 법원 서류 최종 대조. 매각기일 2026.11.09의 진행 여부 및 변경사항을 확인하고, 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서를 다시 대조합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2015.04.10 우리은행 근저당권이 기준이고, 윤금빈의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표 역시 매수인 인수 0원을 전제로 계산되어 있습니다.

그러나 그 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 이 아파트에는 민간임대주택등기와 금지사항등기가 존재하며, 전입·점유관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 특히 전입일을 확인할 수 없는 점유 관련 기재는 대항력과 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.

또한 신건 최저매각가 130,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 저렴한 경매물건이라는 가격 가점을 줄 수 없으며, 유찰 후 가격이 내려가더라도 실제 시세와 총취득비용을 함께 검증해야 합니다.