수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 2층201호, 감정요항표상 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 정태일이고, 말소기준은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 이후 수원시·국민건강보험공단·수원시팔달구청의 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 순서만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안는 사건은 아닙니다. 문제는 임차관계입니다. 현황조사 등을 통해 확인된 실제 임차인은 32명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 늦어 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 호실도 특정되지 않아 201호의 실제 인도 대상이 누구인지는 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층201호 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정태일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 2014.02.06 정태일에게 소유권이 이전되면서 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.07.23 국민건강보험공단 압류, 2025.12.23 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 32명 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 32명입니다. 전입일은 모두 2013.07.05 말소기준 이후여서 조사 결과상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 2025.09.03 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 없음 | 2025.07.28 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 2025.07.07 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 없음 | 2025.07.25 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 없음 | 2025.07.22 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 2025.07.10 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 2025.07.29 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 288,098,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 743,902,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 근저당 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 2층~4층은 주거용 오피스텔, 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로, 승강기·개별난방·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 조사된 32명의 점유 호실이 특정되지 않으므로, 201호에 실제 누가 점유하는지 현장과 서류를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 32명 모두 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관의 배당요구 접수 내역을 원문으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 293,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 32명의 전입일도 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임차관계가 32명이라는 사실 자체는 별도의 확인 부담입니다. 보증금·확정일자뿐 아니라 각자의 점유 호실이 특정되지 않았고, 감정요항표도 제201호 외 29개호를 함께 다루고 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 실제 점유·명도 범위를 확정하기 전에는 단순 사건으로 보기 어렵습니다. 최저가 293,000,000원의 가격 경쟁력 역시 별도의 실거래 검증 없이 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류입니다.
