수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 604호로, 감정평가상 5~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있습니다. 이 사건의 기준점은 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자 정태일은 2014.02.06. 소유권을 이전받으면서 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다.
권리 자체는 기준일이 매우 앞섭니다. 확인된 전입 중 가장 빠른 김두철의 전입일도 2013.07.09.로 말소기준권리보다 늦고, 등기된 임차권자 이우섭 역시 주민등록일과 확정일자가 2019.12.11.입니다. 따라서 제공된 판정상 32명 모두 대항력 없음이며, 이우섭의 임차보증금 70,000,000원도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리가 임차인보다 앞선다
말소기준권리는 2013.07.05. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 수원시 압류 3건, 수협은행의 임의경매개시결정, 이우섭의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 32명, 대항력 있는 임차인 0명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 인원은 모두 실제 임차·점유 관계로 집계됩니다. 핵심은 전입시점입니다. 전원이 2013.07.05. 말소기준권리 뒤에 전입해 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 이우섭을 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유상태는 원본 명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 70,000,000원 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 91,000,000원 가정에서 근저당 채권 중 88,962,000원이 배당되고 943,038,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근. 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 샤인팰리스 5~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 604호도 이 구간에 속합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 승강기, 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 32명 점유관계 재확인. 현황조사상 전입자와 실제 604호 점유자가 일치하는지, 현재도 점유 중인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이우섭 외 다수 인원의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 제출자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관 등 배당요구가 확인된 인원의 임대차 내용과 배당순위를 점검해야 합니다.
- 지방세 압류 확인. 수원시 압류 3건의 체납세목과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있으므로 공동담보 목적물과 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 인수권리 0원과 실제 인도 난도는 별개이므로 낙찰 전 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 수치가 확인되지 않은 상태에서 감정가 91,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 골격은 분명합니다. 2013.07.05. 근저당이 말소기준이고, 확인된 32명의 전입과 이우섭의 70,000,000원 임차권은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이며 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형으로만 보기에는 확인할 대상이 많습니다. 32명의 임차·점유 관계, 이우섭 외 다수의 보증금 미확인, 여러 건의 배당요구, 수원시 압류 3건, 공동담보 근저당까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 승계 위험은 낮지만, 사실관계와 명도·배당 확인 난도는 높다”입니다. 신건 91,000,000원의 가격 메리트 역시 별도의 시세 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
