수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 506호로, 감정 이용상태는 5층부터 7층까지 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 89,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 1,032,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 수원시 압류, 김한준의 주택임차권, 수협은행의 임의경매개시결정과 추가 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사에는 다수 전입자가 나타나며, 김한준을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사람이 많고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 전입일 자체는 모두 2013.07.05 말소기준보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 판정되어 있지만, 실제 506호를 누가 점유하고 있는지는 명도 난도와 직접 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층506호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 5층 |
| 등기상 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준은 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 채무자는 이기환으로 기재되어 있습니다. 이후 2014.02.06 계약인수로 채무자가 정태일로 변경됐고, 등기상 소유권도 정태일에게 이전되어 있습니다.
2023.10.17 수원시 압류, 2024.04.16 김한준의 주택임차권, 2025.06.18 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.12.23 및 2026.06.22 수원시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필수
현황조사상 확인된 전입자들의 전입일은 모두 말소기준인 2013.07.05보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정에서는 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람도 없어 보증금 중복합산 이슈는 없습니다.
특히 김한준은 주거용 건물 전부에 대해 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2021.08.25, 확정일자 2021.09.27, 점유개시일 2021.10.20, 주민등록일 2021.10.25의 임차권이 2024.04.16 등기돼 있습니다. 그러나 그 주민등록일과 임차권등기 모두 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 80,000,000원 | 2021.09.27 / 2024.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 신건 89,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 89,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 71,200,000원, 2회 유찰 시에는 56,960,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 실질취득금액은 각 회차 매각가와 같습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현재 89,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체에 가격 가점을 주지 않고, 별도의 시세 확인 후 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 미배당은 945,002,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설이 함께 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 외벽은 석재타일붙임, 내벽·천정은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 506호 실제 점유자 특정. 현황조사 전입자가 다수인 만큼 실제 해당 호실 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김한준의 80,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 전입자가 많습니다. 최우선변제 여부까지 포함해 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 김한준 임차권. 임대차계약일 2021.08.25, 확정일자 2021.09.27, 점유개시일 2021.10.20, 주민등록일 2021.10.25, 보증금 80,000,000원입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 판정입니다.
- 세금 압류. 수원시 압류 3건이 있으므로 실제 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 89,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 실거래 비교값이 없으므로 별도 거래사례 확인 없이 “싸다”고 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 문건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 간단”
권리의 뼈대는 분명합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고 이후 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그래서 보증금 80,000,000원의 김한준 임차권도 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
하지만 현황조사에는 보증금과 점유 부분이 분명하지 않은 전입자가 다수 확인됩니다. 이 때문에 이 사건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”보다 실제 506호 점유관계 확인이 먼저입니다. 여기에 세금 압류의 배당순위와 실거래 시세까지 확인해야 입찰가격을 정할 수 있습니다. 법정 인수는 0원, 점유·가격 판단은 보류. 이것이 현재 자료에서 읽히는 핵심입니다.
