수원지방법원 2025타경1330. 인계동 샤인팰리스 2층 202호로, 감정평가상 2~4층은 주거용 오피스텔로 이용 중인 건물입니다. 권리의 출발점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 현재 소유자 정태일은 2014.02.06 소유권을 이전받았고 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다.
그 뒤 수원시·수원시팔달구청의 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 다만 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 2층 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정태일 (2014.02.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2013.07.05 근저당권입니다. 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 후순위입니다. 현재 제공된 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
점유·임차인 확인 — 조사상 32명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 점유·전입자는 32명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 늦습니다. 따라서 이 명단의 전입자들은 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 회차별 자금 구조 — 인수는 계속 0원, 미배당은 확대
현재 회차는 감정가의 100%인 196,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 196,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 156,800,000원, 2회 유찰 시 125,440,000원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 839,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 878,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 909,116,160원 | 0원 |
채권최고액 1,032,000,000원은 현재 최저가보다 훨씬 크고 공동담보목록이 붙은 근저당입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 근저당채권이 전액 변제되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 839,544,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 2층 202호는 감정평가상 2~4층에 해당하며 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로 외벽은 석재타일, 창호는 하이새시 이중창호이며 위생·급배수·승강기·개별난방·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 32명 점유현황 재확인. 전입 명단과 실제 202호 점유자를 구분해 현재 거주·사용 여부와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 우선변제와 배당관계를 확인하려면 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 내용을 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·수원시팔달구청 관련 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서를 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 1,032,000,000원 근저당에 공동담보목록이 붙어 있으므로 공동담보 물건과 실제 채권잔액·배당관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한 별도 검증. 현재 실질취득은 196,000,000원으로 계산되지만 감정가만으로 시장 대비 가격 메리트를 단정하지 말고 응찰가 상한을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리순위 자체는 분명합니다. 2013.07.05 근저당권이 말소기준이고, 조사된 32명의 전입은 모두 그보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 실제 입찰 난도는 권리표 한 장만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 조사상 점유·전입자가 32명이고 상세 임대관계가 확인되지 않았으며, 세금 압류 3건과 대규모 공동담보 근저당이 함께 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 확인 업무는 많은 물건”입니다. 신건 최저가 196,000,000원을 싸다고 단정하기보다, 점유·배당·가격을 각각 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 맞습니다.
