수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 606호로, 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정태일이며, 2014.02.06. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 그보다 앞선 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 이후의 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

표면적으로는 인수 구조가 단순합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 이 사건은 조사된 점유·임차 관계가 많습니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 1명이 남아 있으므로 “인수 0원”과 “점유관계 확인 완료”를 같은 의미로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

말소기준권리는 2013.07.05. 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회의 채권최고액은 1,032,000,000원이며, 2014.02.06. 정태일로 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다. 이후 수원시 압류 3건, 서원일의 주택임차권, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.

② 점유·임차 조사 — 33명, 그중 1명은 대항력 판정 미상

조사된 점유·임차 관련자는 모두 33명입니다. 이 중 전입일이 확인되는 32명은 2013.07.05. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 배당요구 사실이 확인되는 사람은 10명입니다. 보증금이 구체적으로 확인되는 사람은 서원일로, 임차보증금은 80,000,000원이고 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.11., 주민등록·점유개시는 2022.03.03.입니다. 이 역시 말소기준보다 뒤입니다.

③ 가격 판단 — 신건 89,000,000원, 시세 단정은 금물

현재 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원으로 신건입니다. 배당 모델상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 89,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 89,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판정할 근거는 부족합니다. 권리가 후순위 소멸형이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당 채권 1,032,000,000원 중 86,998,000원이 배당되고 945,002,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 수원시 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 6층 606호입니다.
• 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재타일붙임, 내벽·천정은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 현장조사. 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했으며, 이해관계인 부재로 상세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 서원일 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.02.11., 전입·점유개시 2022.03.03.으로 말소기준보다 후순위라는 점을 원본에서 재확인합니다.
• 나머지 전입자 확인. 전입일이 확인된 조사대상은 모두 2013.07.05. 이후지만, 실제 점유 여부와 명도 대상은 별도로 확인합니다.
• 세금 압류 확인. 수원시 압류 3건의 체납세목과 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 배당 전 세금관계를 확인합니다.
• 가격 상한 별도 검증. 신건 89,000,000원이 실거래 대비 어느 수준인지 확인되지 않은 상태이므로, 권리 소멸만 보고 가격 가점을 주지 않습니다.
• 회차별 시나리오. 현재 89,000,000원, 1회 유찰 71,200,000원, 2회 유찰 56,960,000원 시나리오를 시세 확인 후 비교합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유자의 확인

이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2013.07.05. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·주택임차권·경매개시결정은 매각 소멸로 정리됩니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 점유·임차 조사에서는 33명이 확인됐고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 물건을 단순한 “무인수 안전형”으로 끝내기보다는, 기사항전의 점유 근거를 해소한 뒤 입찰 판단을 하는 것이 핵심입니다. 여기에 세금 압류 3건의 당해세 여부와 비교 가능한 실거래 가격까지 확인돼야 가격과 권리를 함께 판단할 수 있습니다. 결론은 말소 구조는 양호, 점유 확인은 보류, 가격 판단도 보류입니다.