수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 704호로, 감정평가 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정태일이며, 2013년 12월 20일 매매를 원인으로 2014년 2월 6일 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 그보다 앞선 2013년 7월 5일 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,032,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 2023년부터 수원시·수원시팔달구청의 압류가 3건 들어왔고, 2025년 6월 18일 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유 조사 결과가 훨씬 복잡합니다. 조사 명단에는 33명이 등장하고, 일부는 배당요구까지 접수했으며, 각 인물의 점유 호실이 특정되어 있지 않아 704호와의 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층704호 · 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 7층 704호 |
| 소유자 | 정태일 (2013.12.20. 매매 · 2014.02.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2013.07.05. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원, 채무자는 당초 이기환이었고 2014년 2월 6일 계약인수로 정태일이 채무자가 됐습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재되어 있습니다. 이후 수원시·수원시팔달구청 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 33명 중 1명은 대항력 가능·미상
조사된 임차·점유 관련 인물은 33명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 명단 자체를 기준으로 보면 전입일이 확인되는 32명 모두 2013.07.05. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 주거 사용으로 기재된 김용일은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
또한 감정요항은 샤인팰리스 제201호 외 29개호를 함께 설명하고 있고, 아래 조사 인물들의 점유 호실은 특정되어 있지 않습니다. 따라서 아래 33명을 모두 704호의 임차인이라고 단정해서는 안 되며, 704호 실제 점유자와 명단의 대응관계를 원문 서류에서 확인하는 절차가 필요합니다. 배당요구가 확인되는 인물은 10명입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용일 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 91,000,000원 중 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 943,038,000원이 미배당되지만, 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 세금의 우선배당 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건 704호도 이 범주에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재타일붙임, 창호는 하이새시 이중창호이며 위생·급배수·승강기·개별난방·소화전·화재경보 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로, 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했으며 상세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 확인. 조사된 33명의 명단과 704호의 현재 점유관계를 직접 대응시켜야 합니다. 명단 전체를 704호 임차인으로 보거나, 반대로 모두 무관하다고 보아서는 안 됩니다.
- 김용일 확인. 주거 사용은 확인되지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 인물과 704호의 관계가 가장 중요한 확인 포인트입니다.
- 배당요구자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관은 배당요구 접수가 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 3건 확인. 수원시 관련 압류가 2023.10.17., 2025.12.23., 2026.06.22.에 등기되어 있으므로 실제 배당 시 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 말소기준 근저당 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 기재되어 있습니다. 매각 시 말소되지만 배당관계 확인에는 공동담보 내용을 함께 볼 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 2026.09.08. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 관련 접수문건을 최종 대조해 점유와 배당관계를 확정하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 확인 전까지 미완성”
이 사건의 등기부만 보면 결론은 명확합니다. 2013년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고 이후 압류 3건과 임의경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 조사에서는 33명이 등장하고 각 인물의 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 특히 김용일은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 이 물건을 “권리 깨끗한 신건” 한 문장으로 끝내기에는 아직 이릅니다. 32명의 전입일 기준 대항력 없음과 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 704호의 실제 점유자가 누구인지, 김용일이 본건과 어떤 관계인지 확인되어야 최종적인 명도·인수 위험을 판단할 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 승부처는 점유 확인. 이 사건의 핵심입니다.
