수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 706호로, 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류, 김범석의 주택임차권등기, 수협은행의 임의경매개시결정과 추가 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리 타임라인 자체보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사·문건접수· 임차권등기·매각물건명세서에 등장하는 점유·임차 관련 명의가 모두 34명이고, 전입일이 확인되는 33명은 전부 2013.07.05. 말소기준권리보다 늦습니다. 이 33명은 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층 706호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 7층 706호 |
| 소유자 | 정태일 · 2014.02.06. 소유권이전 (2013.12.20. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.07.05. 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회의 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 2014.02.06. 계약인수로 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 그 뒤 2023.10.17. 수원시 압류, 2024.07.19. 김범석 주택임차권, 2025.06.18. 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23. 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 33명은 후순위, 1명은 판정 보류
조사상 점유·임차 관련 명의는 34명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 전입일이 확인되는 33명은 모두 2013.07.05. 이후 전입입니다. 따라서 이 33명은 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 ‘기사항전’은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김범석 | 2022.08.01 확정일자 2022.07.12 | 80,000,000원 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 89,000,000원 가정에서는 집행비용 2,002,000원을 뺀 86,998,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 945,002,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래가 수치가 제시되지 않았으므로 이 가격이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 현재 회차 | 89,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 945,002,000원 · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 71,200,000원 · 감정가 80% · 미배당 962,481,600원 · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 56,960,000원 · 감정가 64% · 미배당 976,465,280원 · 인수 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 706호가 속한 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽 석재타일, 내벽·천정 벽지 및 타일, 하이새시 이중창호이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 가각으로 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장조사. 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고, 상세한 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 명의 확인. 전입일·보증금이 미상인 1명의 실제 점유·임대차 관계를 최우선으로 대조하세요.
- 다수 전입 명의 정리. 전입일이 확인된 33명은 말소기준권리 이후지만, 현재 실제 점유자가 누구인지 별도로 확인해야 합니다.
- 김범석 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.08.01, 확정일자 2022.07.12, 706호 전체 임차권등기 내용을 원문과 대조하세요.
- 세금 압류. 수원시·수원시팔달구청 압류 3건과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 89,000,000원의 시세 대비 수준은 별도 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 순위는 어렵지 않습니다. 2013.07.05. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 김범석의 80,000,000원 임차권도 전입·확정일자가 모두 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
그러나 점유·임차 관련 명의가 34명이고 그중 기사항전 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 사람을 대항력 없는 후순위 점유자로 임의 처리해서는 안 됩니다. 또 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 신건 89,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기 구조는 정리되지만, 점유관계는 확인 후 입찰입니다.
