수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 3층 303호로, 감정평가상 2층~4층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2013-289호가 기재되어 있고, 2014.02.06 채무자가 정태일로 변경됐습니다.
현재 소유자는 정태일이며 2014.02.06 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 이후 수원시 등의 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정, 임아현의 주택임차권등기가 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.07.05의 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 196,000,000원에서 집행비용 3,544,000원을 우선 차감한 뒤 근저당권에 192,456,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 839,544,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
현황조사와 관련 문건에는 전입·점유 관련자 32명이 기재되어 있습니다. 판정상 모두 전입신고일이 2013.07.05 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음입니다. 다만 임아현의 보증금 130,000,000원을 제외하면 보증금은 미상이고, 여러 명의 배당요구도 확인됩니다. 실제 점유자와 개별 임대차관계를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.09.03 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.07 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.25 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.22 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.08 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.10 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.29 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.14 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.29 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 · 확정일자 2022.11.14 · 배당요구 2024.11.19 | 없음 |
한편 엄진섭 명의의 주택임차권은 2023.05.02 등기됐으며, 120,000,000원 중 반환되지 않은 임차보증금 10,000,000원이 기재되어 있었습니다. 이 임차권등기는 2023.05.12 해제를 원인으로 말소되어 현재 존속하는 권리는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 중 839,544,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 839,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 878,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 909,116,160원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2층~4층은 주거용 오피스텔, 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 303호는 3층에 위치합니다.
- 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사에 기재된 32명 가운데 현재 실제 점유자와 303호의 직접 임대차관계를 확인하세요.
- 보증금 확인. 임아현 130,000,000원을 제외한 전입자들의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임아현 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.11.13, 확정일자 2022.11.14, 전입·점유개시 2022.11.30, 보증금 130,000,000원 내용을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 점유 리스크는 별개”
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 기준이 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 전입·점유 관련자 32명이 등장하고 보증금이 확인된 사람은 임아현뿐입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮지만 점유 확인 부담은 큰 오피스텔입니다. 신건 196,000,000원에서 가격 자체를 유리하다고 단정하기보다, 실제 점유·임대차관계와 세금·공동담보 배당관계를 먼저 정리한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 안전합니다.
