수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 507호로, 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 정태일이며, 말소기준권리는 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로 가장 강한 숫자는 인수 0원입니다. 현황조사상 가장 빠른 전입일은 김두철의 2013.07.09로 말소기준일인 2013.07.05보다 늦고, 나머지 전입자도 모두 그 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 전입자 32명 모두 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많고 전입자 수 자체가 많아, 실제 507호를 누가 점유하고 있는지와 인도 범위는 입찰 전 반드시 구체적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 (2014.02.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없지만 전입자는 많다
말소기준은 2013.07.05 근저당권입니다. 2023.10.17 수원시 압류, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시 압류, 2026.06.22 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
임차인·전입자 현황
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 2025.09.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 2025.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 2025.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 2025.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 2025.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 2025.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 2025.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
32명 모두 전입신고가 2013.07.05 말소기준권리 이후입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 우선변제 여부는 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.
② 가격 판단 — 신건 91,000,000원, ‘싸다’는 근거가 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 91,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 91,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,000,000원 가정 시 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 943,038,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 5층 507호는 감정평가상 5층부터 7층 구간에 해당하며, 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 주변에는 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며 승강기·개별난방·위생 및 급배수·소화전·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 없어 가격대별 환금성을 수치로 판단하지 않습니다. 현장조사 당시 폐문부재였고 상세한 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.07.05 근저당권이 기준이며 가장 빠른 전입일 2013.07.09도 그 이후입니다.
- 점유자 특정. 현황조사상 전입자 32명이 확인되므로 실제 507호 점유자와 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관 등 10명이 배당요구를 접수했습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 점유관계 확인에는 필요한 정보입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 91,000,000원은 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.07.05 근저당권이 말소기준이고, 32명의 전입일은 모두 그 뒤라 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하고 명시 인수권리·법정지상권도 없습니다.
하지만 실무 난도는 전입자 수에서 올라갑니다. 32명 전입, 10명 배당요구, 보증금·확정일자 미상이라는 조합은 낙찰 후 실제 인도대상을 특정하는 과정이 중요하다는 뜻입니다. 더구나 실거래 비교값이 없으므로 신건 최저가 91,000,000원을 두고 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 점유 확인 전까지는 보수적으로.”입니다.
