수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 702호로, 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 이후 발생한 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 소유자는 정태일이며 2014.02.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.06.18 수협은행을 채권자로 하여 등기됐고, 청구액은 1,048,573,508원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 상세 임대관계가 확인되지 않았으므로 권리 소멸과 실제 명도 난도는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층702호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.07.05 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 수원시 압류, 권소희의 주택임차권, 수협은행의 임의경매개시결정과 추가 압류가 이어지지만 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 32명 모두 말소기준권리 이후 전입
현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인되는 전입·임차관계는 32명입니다. 가장 이른 전입일도 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05 뒤이고, 각 확인대상에 대한 대항력 판정도 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되는 사람은 권소희이며, 임차보증금은 80,000,000원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 80,000,000원 | 2022.05.27 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,002,000원을 제외한 86,998,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권 중 945,002,000원이 미배당됩니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 단독·다가구·다세대주택과 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 임차인·압류·임차권등기의 선후관계를 원본에서 최종 확인합니다.
- 권소희 임차권. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.05.27, 주민등록일자 2022.06.27, 임차권등기 2024.06.21의 순서를 대조합니다.
- 실점유 확인. 현황조사에 확인된 전입·임차관계가 많으므로 현재 702호를 실제로 점유하는 사람과 명도 대상을 특정해야 합니다.
- 세금 압류. 수원시·수원시팔달구청 압류의 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 배당요구·교부청구 내용을 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 89,000,000원으로 동일한 신건입니다. 입찰가 상한은 주변 거래와 임대수익, 실제 내부상태를 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 건축물대장 도면 외에 실제 내부상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준권리이고, 확인된 전입·임차관계와 권소희의 80,000,000원 임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당 없음으로 정리하고 있어 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사에는 32명의 전입·임차 확인대상이 등장하고, 권소희 외에는 보증금·확정일자가 명확하지 않습니다. 감정평가 때도 폐문부재로 상세 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실점유·명도관계 확인이 더 중요한 다세대 경매입니다. 선순위 근저당의 큰 미배당액은 매수인에게 승계되지 않지만, 세금 배당과 실제 점유관계는 입찰 직전까지 원본 서류와 현장에서 다시 점검해야 합니다.
