수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 705호입니다. 감정 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있습니다. 권리의 출발점은 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 2014.02.06. 정태일에게 소유권이 이전됐고 근저당 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다.
그 뒤 설정된 전세권, 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 2015.08.26. 정필용의 전세금 55,000,000원 전세권은 2019.02.01. 이미 말소됐고, 유지안의 임차보증금 80,000,000원 주택임차권은 2025.03.17. 등기됐지만 전입일도 2022.08.29.로 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층 705호 · 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05. 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.05. 근저당권입니다. 현황조사에 기재된 전입일 가운데 가장 빠른 김두철도 2013.07.09.로 기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 전입·점유 관련자 전원은 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력이 없고, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 인수보다 명도 확인이 핵심
현황조사와 문건접수에 기재된 전입·점유 관련자는 33명이고, 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 이 가운데 705호 전유부분 전부가 구체적으로 특정된 사람은 유지안이며, 임차보증금은 80,000,000원, 확정일자는 2022.08.05., 전입일은 2022.08.29.입니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자, 점유부분이 특정되지 않았으므로 실제 점유 여부와 명도 상대방을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지안 | 2022.08.29 | 80,000,000원 | 2022.08.05 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
유지안은 건물의 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 명단은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 945,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 962,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 976,465,280원 | 0원 |
채권최고액 1,032,000,000원에 비해 개별 물건의 매각가가 작아 어느 회차에서도 담보권자에게 큰 미배당이 남습니다. 그러나 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 시나리오상 현재·1회·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 변화는 실질취득액 자체가 아니라 낙찰대금과 채권자의 미회수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,002,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 미배당은 945,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 7층 705호입니다.
- 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·승강기·개별난방· 소화전·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 705호 실제 점유자 특정. 현황조사·문건상 전입·점유 관련자가 33명이므로 실제 705호의 현재 점유자와 다른 호수 관련자를 구분해 확인해야 합니다.
- 유지안 임차권등기 확인. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.08.05., 전입일 2022.08.29., 임차권등기 2025.03.17.입니다. 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조인지 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 배당요구인 확인. 지승호·임아현·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희· 송명관·유지안의 배당요구가 확인됩니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·수원시팔달구청 명의 압류 3건 중 당해세 금액이 있으면 집행비용 다음 단계의 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 89,000,000원이고 권리상 실질취득도 89,000,000원입니다. 권리 인수가 없다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 응찰가 결정 전 별도의 시세 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 명도 난도는 별개”
이 사건은 말소기준 자체는 분명합니다. 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 기준이고, 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 설정됐던 정필용의 55,000,000원 전세권도 이미 2019.02.01. 말소됐으며, 유지안의 80,000,000원 임차권 역시 전입과 등기가 모두 기준권리보다 늦습니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 원룸’으로만 보면 부족합니다. 현황조사와 문건에 전입·점유 관련자 33명이 등장하고 배당요구도 10명입니다. 상당수는 보증금과 점유부분이 특정되지 않아 권리 승계와는 별도로 실제 점유관계를 정리해야 합니다. 또 세금 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당표를 바꿀 수 있습니다. 등기 인수는 합격, 점유·명도 확인은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 89,000,000원이라는 신건 가격 자체보다, 입찰 전에 705호의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 특정하느냐에 있습니다.
