수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 505호로, 감정평가상 5층~7층 구간은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기부의 핵심은 2013년 7월 5일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후의 수원시 압류 3건, 윤미옥의 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람이 32명이고, 그중 윤미옥은 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 다만 윤미옥의 주민등록일자는 2017.12.18로 말소기준인 2013.07.05보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력에 따른 보증금 승계는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 다수 전입자의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며 채무자는 최초 이기환, 이후 2014.02.06 계약인수로 정태일로 변경됐습니다. 2023.10.17·2025.12.23·2026.06.22의 수원시 압류와 2024.12.03 윤미옥 주택임차권, 2025.06.18 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차관계 — 대항력 승계는 없지만 점유 확인은 필수
조사상 임차관계는 32명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다. 모든 전입일은 말소기준 2013.07.05보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 윤미옥을 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 실제 점유 상태는 매각기일 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 70,000,000원 | 2017.12.18 2021.11.30 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 945,002,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재타일, 내벽·천정은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 조사상 임차관계가 32명입니다. 실제 505호 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 윤미옥의 70,000,000원을 제외한 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 세금 확인. 수원시 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당표가 확정됩니다.
- 윤미옥 임차권. 전입·점유개시 2017.12.18로 말소기준보다 후순위이므로 대항력 승계는 없지만 임차권등기와 배당절차를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일한 89,000,000원입니다. 이 사건에서는 실거래 비교보다 권리·점유 확인을 우선해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고 상세 임대관계도 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 단순 명도는 다른 문제”
등기 권리만 보면 결론은 분명합니다. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 권리표보다 높습니다. 조사상 임차관계가 32명이고 여러 명이 배당요구를 했으며, 윤미옥을 제외한 다수의 보증금·확정일자는 미상입니다. 여기에 지방세 압류 3건도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 없지만 점유와 배당관계 확인이 필요한 다세대”로 보는 것이 안전합니다. 신건 최저가 89,000,000원에 응찰하기 전, 505호의 실제 점유자와 명도 범위부터 확정하는 것이 우선입니다.
