수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 605호입니다. 감정평가 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이고, 이 물건은 6층에 위치합니다. 말소기준은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위 자체는 비교적 선명합니다. 가장 이른 점유자 전입일은 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 뒤이고, 나머지 점유자도 모두 후순위 전입입니다. 따라서 제공된 권리판정상 32명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 경우가 대부분이므로, 실제 명도 과정과 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층 605호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2025.06.18 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시 압류, 2026.06.22 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 32명 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 점유자는 총 32명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없으며, 32명 모두 실제 점유자·임차인 후보로 봐야 합니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.07.05보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 이 가운데 10명은 배당요구를 접수했습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 89,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 945,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 이 물건은 6층 605호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재타일붙임, 내벽·천정은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 점유자가 32명입니다. 실제 605호 점유 상태와 각 점유자의 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 10명이 배당요구를 접수했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위·금액 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재대조. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권이 기준입니다. 가장 이른 점유자 전입은 2013.07.09입니다.
- 지방세 압류. 수원시 압류 3건이 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고 상세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 점유는 32명”
이 사건의 법적 뼈대는 단순합니다. 2013.07.05 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 32명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 실무 부담은 작지 않습니다. 점유자가 32명이고 이 중 10명이 배당요구를 했으며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 여기에 수원시 압류 3건이 있어 배당에서는 당해세 여부도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차보증금을 떠안는 사건”이라기보다, 후순위 다수점유자의 실체와 명도 관계를 정확히 정리해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
