수원지방법원 2025타경1330. 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 501호입니다. 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 등기상 소유자는 정태일입니다. 권리의 기준점은 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 붙어 있습니다. 이후 압류와 김하진의 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원입니다. 배당 가정상 집행비용 2,002,000원을 제외한 86,998,000원이 선순위 근저당에 배당되고도 945,002,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 채권액 크기보다 점유 관계를 501호 기준으로 얼마나 확실히 특정하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층501호 · 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 5층 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준 | 2013.07.05. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 현재 소유자인 정태일은 2014.02.06. 소유권을 이전받았고, 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 계약인수 변경됐습니다. 2023.10.17. 수원시 압류, 2024.03.15. 김하진 주택임차권, 2025.06.18. 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23. 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22. 수원시 압류는 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차·점유 — 김하진은 후순위, 미상 점유는 별도 확인
김하진은 임대차계약일 2021.05.14., 확정일자 2021.05.17., 점유개시 2021.06.05., 주민등록 2021.06.07.이고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 모두 2013.07.05. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.03.15. 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 됐지만 역시 후순위입니다.
그 밖의 현황조사 전입자들도 기재된 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 특정되지 않은 경우가 많고, ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 김하진은 501호 전유부분 전부로 특정돼 있지만, 나머지 현황조사 인적사항은 입찰 전 501호와의 실제 점유 관계를 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김하진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 | 80,000,000원 | 2021.05.17 | 2024.03.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 89,000,000원입니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 이 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘고평가됐다’고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 평가하지 않고, 실제 501호 및 동일 유형의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 945,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 962,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 976,465,280원 | 0원 |
유찰이 진행되면 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 가정에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 선순위 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안을 금액을 혼동하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 945,002,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,002,000원과 근저당권 배당 86,998,000원으로 매각대금 89,000,000원이 전부 소진되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고, 상세 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 특정. 김하진은 전유부분 전부로 특정되지만, 다른 현황조사 인적사항과 501호의 실제 관계를 원본에서 대조하세요.
- 미상 주거 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 특정되지 않은 ‘기사항전’ 기재 건은 대항력 가능·미상으로 보고 현장 및 서류 확인이 필요합니다.
- 김하진 임차권. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2021.05.17., 전입 2021.06.07.로 말소기준 2013.07.05.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금 압류. 수원시·수원시팔달구청 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있으므로 관련 담보관계와 청구내역 원문을 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 89,000,000원이 실제 시장에서 싼 가격인지 판단할 최근 거래 근거를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유
이 물건은 등기 순서만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2013.07.05. 근저당이 기준이고, 김하진의 80,000,000원 임차권을 포함해 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에는 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이고, 전입일 자체가 특정되지 않은 주거 점유자도 있습니다. 또한 신건 89,000,000원이 최근 시장가격 대비 유리한지 판단할 거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.
