수원지방법원 2025타경1330. 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 707호로, 감정 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 건물입니다. 권리의 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다.
현재 소유자 정태일은 2014.02.06 소유권을 이전받았고 같은 날 기존 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 수원시 및 수원시팔달구청의 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정, 송명관의 주택임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 제공된 배당 시나리오와 매각물건명세서 기준으로 낙찰자가 승계하는 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층707호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
② 임차인·점유 — 32명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차인은 32명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 전원 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 송명관을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않았으므로 배당·명도 단계에서는 개별 임대차관계 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 우선변제 미상승계 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 80,000,000원 2023.08.16 | 2025.09.30 | 없음 | 말소기준 후순위승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 91,000,000원 중 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 기준 미배당은 943,038,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 7층 707호입니다.
- 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 함께 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로, 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 32명 현황 대조. 현황조사상 이름과 실제 현재 점유자를 호별·현장 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 송명관 임차권. 보증금 80,000,000원, 계약일 2023.08.15, 확정일 2023.08.16, 전입·점유 2023.09.15, 임차권등기 2025.09.30을 원문과 대조하세요.
- 배당요구 임차인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관의 배당요구 접수내용을 확인하세요.
- 세금 압류. 수원시 및 수원시팔달구청 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 1,032,000,000원, 공동담보목록 제2013-289호의 관련 내용을 등기 원문에서 함께 확인하세요.
- 명도. 법적 인수액 0원과 실제 점유 인도는 별개이므로 현장 점유상태와 인도 절차를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수는 단순, 점유는 복잡”
이 사건의 권리 구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 32명의 전입과 송명관의 80,000,000원 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서와 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
다만 임차인 수가 많고 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 배당요구가 접수된 임차인과 세금 압류 3건도 존재합니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차보증금을 떠안는 사건은 아니지만, 점유·배당 확인을 가볍게 볼 수 없는 사건입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가 기준 91,000,000원이고 추가 인수액은 0원입니다.
