수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 502호입니다. 감정평가 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 물건의 말소기준은 2013년 7월 5일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈여겨볼 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 32명이며 가장 빠른 전입일도 2013.07.09.로 말소기준일 2013.07.05.보다 늦습니다. 따라서 전입시점 기준으로는 선순위 대항력을 인정할 대상이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로, 배당순위·소액임차인 해당 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 원문서로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 근저당권은 공동담보 형태로 설정됐고 채권최고액이 1,032,000,000원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 2014년 소유권이 정태일에게 이전되면서 같은 근저당의 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다. 이후 2023년부터 등록된 수원시·수원시팔달구청 압류 3건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 32명 모두 기준일 이후 전입
조사된 실제 점유자는 32명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상도 없습니다. 전입일은 전부 말소기준일 2013.07.05. 이후이며, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,000,000원 기준으로 근저당 채권은 전액 회수되지 못하고 945,002,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 있다면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 주변에는 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 원룸형 다세대주택은 실거주형 아파트와 매수층이 다릅니다. 이번 자료에는 실거래 비교치가 없어 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 32명 실제 점유관계 확인. 주민등록 전입자와 실제 502호 점유자가 일치하는지, 전입자별 점유 부분과 퇴거 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 10명 확인. 각 배당요구자의 보증금·확정일자·임대차계약일과 소액임차인 해당 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·수원시팔달구청 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세라면 근저당보다 앞서 배당될 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 인수보증금 0원과 별개로 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도·명도 협의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 89,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대 원룸형의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 체납세 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 32명”이 더 중요하다
이 사건의 등기 선후관계는 어렵지 않습니다. 2013.07.05. 근저당이 말소기준이고, 조사된 32명의 전입은 전부 그 이후이며 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 그래서 예상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 89,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 ‘깨끗한 신건’으로 단순화하면 안 됩니다. 점유자가 32명이고 이 중 10명이 배당요구를 했으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 세금 압류도 3건 존재합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없으므로 89,000,000원이 싼 가격인지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 등기상 승계 위험은 낮지만, 점유·배당·명도 확인 부담이 큰 원룸형 다세대 사건으로 보는 것이 적절합니다.
